樓市的一舉一動都會牽動人心,近期杭州、蘇州、溫州、南昌、鄭州等地上調房貸利率。數據顯示,2019年1-8月,全國房地產調控政策高達367次,累計次數刷新了房地產調控紀錄。步入9月,傳統(tǒng)的樓市“金九銀十”會如期而至嗎?隨著貸款市場報價利率(LPR)改革加速,下半年房價走勢又如何?
南京、杭州、溫州、南昌等地
個人房貸利率上調
進入下半年,房貸利率進入反彈階段,盡管一線城市表現相對平靜,但二線城市的多個熱門地區(qū)房貸利率卻呈現上漲,有的地區(qū)首套房利率甚至上浮25%。其中,蘇州、杭州、長沙調整頻率加快,且部分銀行額度緊張,甚至暫停受理房貸業(yè)務。
近期,調整房貸利率的地區(qū)梳理如下:
江蘇南京:5月初,多家銀行將首套房貸利率從基準利率上浮8%調整到上浮10%;5月底調整到上浮15%;7月初,南京市兩家銀行將首套房貸利率調整到基準利率上浮20%。
江蘇蘇州:房貸利率在六七兩個月也出現連續(xù)上浮。新華社報道稱,7月蘇州首套房貸利率普遍按照基準利率上浮23%執(zhí)行,對二套房貸款未還清的客戶,多數銀行要求貸款利率上浮30%。
山東青島:從今年5月開始,青島銀行等多家銀行確定上浮房貸利率,其中首套房利率上浮15%,二套房上浮20%、個別達到25%。
杭州:多家銀行首套房房貸利率在原來上浮5%到8%的基礎上,進一步上調到上浮10%的水平;二套房則上浮到15%。溫州:據溫州網報道,國有大行及部分股份行執(zhí)行首套房貸款利率基準上浮10%,即5.39%;二套房上浮基準15%,即5.635%。該房貸利率水平雖不是三年來最高,但已是該時間段內的高點。甚至也有銀行開始暫停房貸業(yè)務。南昌:首套房貸利率普遍上浮20%,至5.88%;二套房貸利率普遍上浮25%至30%。鄭州:據鄭州日報報道,首套房貸利率多數銀行按照基準利率4.9%,調整到上浮20%;二手房按基準利率上浮15%至20%不等。
值得一提的是,雖然央行商業(yè)貸款新規(guī)尚未落地執(zhí)行,但有地區(qū)的房地產中介已經開始躁動,甚至不斷鼓吹房貸基準利率即將上浮。近日曾有消息傳出“10月8日起,寧波房貸基準利率5.5再上浮20%”,但最終被證實是假消息。
新規(guī)之下
個人房貸利率要參考市場利率
8月25日,央行發(fā)布公告,自10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。
LPR是貸款市場報價利率的簡稱,是指金融機構對其最優(yōu)質客戶執(zhí)行的貸款利率。
新LPR又新在哪兒呢?據了解,新的LPR報價方式改為按照公開市場操作利率加點形成;報價利率期限增加5年期以上;報價頻率由原來的每日報價改為每月報價一次。同時,新的LPR報價行,在原有的10家全國性銀行基礎上擴大到18家。
根據政策,新規(guī)只對10月8日之后的新增住房貸款有效,存量房貸客戶不受影響。定價基準轉換后,全國范圍內新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR;二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。
由于LPR每個月都會調整,10月8日之后的購房者,將參考新政執(zhí)行時的LPR報價。業(yè)內人士表示,此次調整最大的變化是確定了房貸利率的下限,未來房貸將告別折扣。

對購房者來說,房貸利率會如何變化呢?可以簡單算一筆賬。在房貸利率普遍上調的情況下,大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準利率上浮10%-20%,二套房貸上浮20%-30%。

同樣以5年以上貸款為例,按首套房貸上浮10%計算,基準利率為4.9%,因此房貸利率為5.39%;二套房貸按上浮20%計算,房貸利率為5.88%。
如果以8月20日5年期以上LPR(4.85%,5.45%)做對比,則無論是首套還是二套,調整后的房貸利率都略低。但業(yè)內人士表示,實際發(fā)放的利率還會受調控政策、銀行信貸資源的影響,同時,各地還將“因城施策”確定首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。
個人房貸利率會普遍上調嗎?
對于買房者來說,銀行上浮房貸利率意味買房成本上升,買房之后每個月要承擔的月供變多,還款壓力也會隨之增大。房貸利率與房價呈現反比,利率越高,導致人們購房欲望降低,進一步拉低房價。
很多人關心,個人房貸利率會普遍上調嗎?業(yè)內人士認為,在“房住不炒”的調控背景下,房地產調控不會放松,房地產政策“因城施策”,通過轄區(qū)內首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點,短期內大部分城市的房貸利率不會下降。國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員、中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼認為,未來一段時間,個人住房貸款利率有上行的可能性,但幅度不會太大。不同銀行對個人住房貸款業(yè)務定位不一樣,因此在房貸利率會有明顯分化,大型商業(yè)銀行房貸利率調整預計相對溫和。
未來個人房貸政策或收緊
上半年,我國房地產市場迎來“小陽春”,部分地區(qū)房價上漲較快。在政治局會議重申“房住不炒”,首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”后,高熱的房地產市場迅速降溫。
針對未來涉房貸款的監(jiān)管方向,董希淼認為,從房地產金融的角度看,未來調控可能從三個方面實施:
一是收緊銀行信貸資金進入房地產市場,比如提高房地產開放貸款的條件,減少貸款額度;
二是收緊資金借助信托等渠道進入房地產項目,比如對房地產信托進行“窗口指導”;
三是收緊個人住房貸款條件、額度,提高貸款利率,并嚴控個人消費貸款、信用卡資金違規(guī)流入房地產市場。此外,還可能從嚴掌握房地產企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。
業(yè)內人士稱,當前房地產政策以從緊為導向,貸款方面的規(guī)??刂埔廊粫軓?。對于一些涉足房地產的業(yè)務,或說有可能涉足房地產的業(yè)務,相關貸款會有較強的審查。
調控再創(chuàng)紀錄房價會跌嗎?
有數據顯示,2019年1-8月,全國房地產調控政策高達367次,相比2018年1-8月份的315次上漲了17%,累計次數刷新房地產調控紀錄。
業(yè)內人士分析認為,預計2019年下半年,全國樓市將依然是雙向調控,房價平穩(wěn)的城市不排除出現寬松政策,但只要上漲明顯,房地產調控肯定會加碼。另外,從信貸利率角度看,也不排除針對房地產的利率再次提高。
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