運(yùn)營時(shí)代，產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何構(gòu)建新發(fā)展優(yōu)勢(shì)？

就這一核心話題，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)新驅(qū)動(dòng)力峰會(huì)邀請(qǐng)到6位嘉賓展開了精彩對(duì)話，清控科創(chuàng)控股股份有限公司總裁程方發(fā)表精彩觀點(diǎn)。

(資料圖片)

他在發(fā)言中提到：

1、運(yùn)營包括「產(chǎn)業(yè)組織」和「企業(yè)服務(wù)」，角色不同作用不同；

2、園區(qū)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型催生了輕資產(chǎn)大潮，但輕資產(chǎn)有兩大局限，「輕重結(jié)合」的策略更加理性；

3、公募REITs打通了園區(qū)投融管退閉環(huán)，東風(fēng)之下，園區(qū)「越聚焦越有價(jià)值」，目前清控科創(chuàng)正推動(dòng)旗下園區(qū)沖擊基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs山西首單。

清控科創(chuàng)控股股份有限公司總裁 程方

他還介紹了清控科創(chuàng)四大業(yè)務(wù)板塊，即園區(qū)建設(shè)運(yùn)營、科技成果轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展智庫、科創(chuàng)資本與產(chǎn)業(yè)園區(qū)資本證券化。從早期的「雙創(chuàng)」到如今的「創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)」，清控科創(chuàng)始終圍繞主線布局業(yè)務(wù)。

以下為程方分享內(nèi)容，為閱讀便利有所精煉。

園區(qū)運(yùn)營的兩種角色

問：產(chǎn)業(yè)園區(qū)下半場(chǎng)是否進(jìn)入了運(yùn)營時(shí)代？

運(yùn)營是這幾年行業(yè)內(nèi)都比較關(guān)注的一個(gè)詞，但作為一個(gè)「輕重資產(chǎn)」并行擴(kuò)張的公司，我想先表達(dá)一個(gè)觀點(diǎn)：今天大家所說的運(yùn)營是否內(nèi)涵一致？

和做科研一樣，要先做概念定義再進(jìn)行討論。不同形態(tài)、業(yè)態(tài)的園區(qū)，所提到的運(yùn)營根本就不是同一件事。

說下我的個(gè)人感受，清控科創(chuàng)以服務(wù)政府、服務(wù)產(chǎn)業(yè)招商為主，運(yùn)營更強(qiáng)調(diào)中觀層面的「產(chǎn)業(yè)組織」；商辦和產(chǎn)業(yè)的樓宇運(yùn)營則更對(duì)應(yīng)微觀層面的「企業(yè)服務(wù)」。所以，雖都談運(yùn)營，但內(nèi)涵不完全一致。

那運(yùn)營是不是「為王」？也需要從兩個(gè)層面來說。中觀層面的產(chǎn)業(yè)組織解決的是入口問題，有可能為王；微觀層面的企業(yè)服務(wù)則必須通過物業(yè)增值變現(xiàn)，是很難為王的。從這個(gè)角度來說，運(yùn)營能否為王取決你做的是哪件事。

但是從整體來說，我認(rèn)為，從載體建設(shè)到產(chǎn)業(yè)招商、企業(yè)招租，到入駐企業(yè)服務(wù)本來就是一個(gè)鏈條，這個(gè)鏈條從過去到現(xiàn)在到未來，自始至終都是相輔相成、環(huán)環(huán)相扣的，任何一個(gè)單獨(dú)的環(huán)節(jié)拿出來「稱王」都會(huì)有點(diǎn)牽強(qiáng)。

輕資產(chǎn)需警惕“咖啡館效應(yīng)”

問：怎樣看待當(dāng)下的輕資產(chǎn)「大潮」？

這種大潮更多不是主動(dòng)選擇，而是被動(dòng)選擇的結(jié)果。

這是因?yàn)樵瓉淼摹篙d體建設(shè)+租售去化」的發(fā)展模式已經(jīng)趨于飽和了。隨著政策法規(guī)越來越規(guī)范，以及國資下沉，現(xiàn)在很難獲得優(yōu)惠的土地資源和政策資源來對(duì)沖長期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。因此，過去大家賴以生存的或說非常熟悉的「重資產(chǎn)操盤」模式進(jìn)行不下去了，這其實(shí)是市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果。

在這種形勢(shì)下，輕資產(chǎn)的重要性凸顯出來，大家紛紛轉(zhuǎn)型。但我認(rèn)為，輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)完全是兩個(gè)事情。

實(shí)際上，在組織架構(gòu)上清控科創(chuàng)的重資產(chǎn)團(tuán)隊(duì)和輕資產(chǎn)團(tuán)隊(duì)是雙軌并行的。雖然都是做園區(qū)，但是兩類團(tuán)隊(duì)有完全不同的思維定式。重資產(chǎn)的打法比較犀利，對(duì)于資源的獲取一定要干脆果斷；輕資產(chǎn)則強(qiáng)調(diào)細(xì)水長流，耐得住寂寞、耐得住性子、接受得了比較小的收益。

所以，雖然大家都跳進(jìn)了輕資產(chǎn)的大潮，但我預(yù)計(jì)有一批人會(huì)在試水之后上岸，為什么？因?yàn)樗麜?huì)發(fā)現(xiàn)輕資產(chǎn)沒那么好玩兒。

第一，輕資產(chǎn)是什么？打個(gè)比方，饅頭掉在地上了，臟了，撿起來拍一拍還能咽下去，這就是輕資產(chǎn)。大家有沒有做好這個(gè)心理準(zhǔn)備？

第二，輕資產(chǎn)無法獲取豐厚利潤。這個(gè)終點(diǎn)其實(shí)不需要再探究，這是由業(yè)務(wù)邏輯決定的，輕資產(chǎn)本質(zhì)是服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)最大的難點(diǎn)是，在沒有技術(shù)手段驅(qū)動(dòng)的情況下，單純加人是規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的。做1個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，效果可能很好；做10個(gè)項(xiàng)目，你要解決的內(nèi)耗問題、成本問題，會(huì)讓你難以支撐，陷入到所謂的「咖啡館效應(yīng)」：做1家咖啡店會(huì)迅速走紅，并且能盈利，但第10家可能把前面所有的盈利都賠進(jìn)去。

清控科創(chuàng)至今有63個(gè)輕資產(chǎn)園區(qū)，匹配這個(gè)大網(wǎng)絡(luò)，我們?cè)诮M織機(jī)構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、管控措施、平臺(tái)賦能上進(jìn)行了不斷地迭代和探索，如今基本盤穩(wěn)固，但與重資產(chǎn)業(yè)務(wù)相比，輕資產(chǎn)盈利仍然是非常有限的。

因此，我想說，所有轉(zhuǎn)型做園區(qū)輕資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，一定要對(duì)行業(yè)特點(diǎn)有清醒的認(rèn)知。

清控科創(chuàng)在全國有69個(gè)園區(qū)，其中有6個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目和63個(gè)委托運(yùn)營項(xiàng)目，我們實(shí)施的是「輕重結(jié)合」的策略，因?yàn)閱渭円揽窟\(yùn)營難以滿足企業(yè)正?；貓?bào)要求，必須通過重資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)，因此我更強(qiáng)調(diào)輕重結(jié)合。

“越聚焦越有價(jià)值”

問：清控科創(chuàng)的業(yè)務(wù)重點(diǎn)是什么，對(duì)今年的行業(yè)發(fā)展有何期待？

清控科創(chuàng)現(xiàn)在在做什么？業(yè)界最早知道清控科創(chuàng)，可能是2013年-2015年間的中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街，我們非常幸運(yùn)地趕上了「雙創(chuàng)」的風(fēng)口。

作為一個(gè)擁有厚重的清華基因且專注于科技園區(qū)建設(shè)和運(yùn)營的企業(yè)，「雙創(chuàng)」實(shí)際只是我們發(fā)展過程中的一個(gè)階段性主題，20年來我們的主業(yè)都非常聚焦，專心干好四件事：科技企業(yè)孵化、創(chuàng)業(yè)人才培養(yǎng)、科技成果轉(zhuǎn)化、科技投資。今天，我們所有的業(yè)務(wù)架構(gòu)都圍繞著四件事，以不同的形式進(jìn)行組合。

從2015年的「雙創(chuàng)」到如今的「創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)」，科研重心轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)都對(duì)我們提出了更高要求，我們也在這個(gè)過程中不斷提高服務(wù)能力，從創(chuàng)業(yè)服務(wù)、孵化服務(wù)，轉(zhuǎn)向到更深度的「技術(shù)服務(wù)」，清控科創(chuàng)現(xiàn)在的組織結(jié)構(gòu)分為四大業(yè)務(wù)板塊。

一是科技園區(qū)建設(shè)和運(yùn)營板塊。69座科技園中包括6座自建科技園和63座運(yùn)營園區(qū)，分布在全國37個(gè)城市，構(gòu)成我們的業(yè)務(wù)底座。

二是科技成果轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化。清控科創(chuàng)深度聚焦科技成果轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化工作，依托清華大學(xué)豐富的科研資源，在技術(shù)和人才源頭上我們有先機(jī)，目前科技成果轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化是雙向的，一方面通過孵化和投資將高校成果向地方轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化，一方面將企業(yè)需求對(duì)接到高校，我們稱為「逆向」科技成果轉(zhuǎn)化。經(jīng)過3年探索，這種以需求為導(dǎo)向的科技成果轉(zhuǎn)化，路徑鏈條更短、效益更直接，市場(chǎng)的適用性和廣泛性更強(qiáng)。

第三是產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建。圍繞中觀層面的產(chǎn)業(yè)組織，從最初的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)定位，到中段的產(chǎn)業(yè)招商，到現(xiàn)在為了產(chǎn)業(yè)集群升級(jí)而做的技術(shù)服務(wù)，我們稱之為產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建，這是我們一直在積累的。

第四是公募REITs業(yè)務(wù)。自2019年開始，清控科創(chuàng)在業(yè)界率先研究探索REITs，到現(xiàn)在為止，清控科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園公募REITs研究中心無論是理論研究還是實(shí)操層面，都已經(jīng)非常成熟。一方面，我們正在操盤山西太原的園區(qū)項(xiàng)目，力爭(zhēng)將其發(fā)展為山西省首單公募REITs；同時(shí)，我們服務(wù)地方政府開展公募REITs輔導(dǎo)，以及開展Pre-REITs工作。這在未來會(huì)成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)證券化的核心主攻方向。

展望2023年，是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的一年，也是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的一年，公募REITs使行業(yè)具備了投融管退的閉環(huán)通路，這個(gè)要素的變化是對(duì)整個(gè)行業(yè)的巨大利好。我們唯一要做的就是抓住這波機(jī)會(huì)，夯實(shí)自己的業(yè)務(wù)底盤，同時(shí)聚焦在主業(yè)，越聚焦越有價(jià)值。

【企業(yè)簡介】清控科創(chuàng)控股股份有限公司是以科技創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)服務(wù)為主營業(yè)務(wù)的科技園區(qū)建設(shè)運(yùn)營商和產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務(wù)提供商，是清華大學(xué)鏈接優(yōu)質(zhì)社會(huì)資源的產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)。

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