過去10年，科創(chuàng)企業(yè)一直是中國寫字樓市場主要需求者，據(jù)世邦魏理仕公司公開資料顯示，新冠疫情以及對科技行業(yè)的監(jiān)管限制等導致中國18個主要城市去年傳統(tǒng)寫字樓凈吸納量下降了近69%，國內(nèi)18個主要城市全年寫字樓凈吸納量僅錄得234萬平方米，為2009年以來最低水平。

在高力國際公布的2023年一季度北京寫字樓市場概況中，甲級寫字樓、乙級寫字樓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體凈吸納量分別為-6.1、-10和3.7。隨著辦公載體樓品、區(qū)位等硬件趨于接近之后，缺乏規(guī)劃性的產(chǎn)業(yè)定位，過于基礎的物業(yè)服務，正使傳統(tǒng)寫字樓失去他們的核心客戶。

相比之下，從“粗放式發(fā)展”階段過渡到“精細化運營”階段的產(chǎn)業(yè)行業(yè)，高度重視產(chǎn)業(yè)運營對于園區(qū)的賦能，為園區(qū)市場的新一輪爆發(fā)打下了堅實的基礎。

(資料圖片)

科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)處于國家發(fā)展的核心位置，科創(chuàng)企業(yè)在發(fā)展過程中對于金融、人力、專利、市場等方面伴隨著更多的訴求。完善的產(chǎn)業(yè)配套、生活配套以及各類產(chǎn)業(yè)服務的產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)成為科創(chuàng)企業(yè)的首選，相比與傳統(tǒng)寫字樓，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅僅是為企業(yè)提供一個辦公、研發(fā)或是生產(chǎn)的載體，而在能夠伴隨、扶持企業(yè)發(fā)展。

截至2020年，中國高新技術產(chǎn)業(yè)園的市場規(guī)模約為3.6萬億元，同比增長7.2%，預計未來5年，中國高新技術產(chǎn)業(yè)園的市場規(guī)模將保持較快的增長態(tài)勢，預計到2025年，中國高新技術產(chǎn)業(yè)園的市場規(guī)模將達到6.3萬億元，同比增長約7.8%。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)為何能全面擠壓傳統(tǒng)寫字樓生存環(huán)境？

Part.01

政策導向，市場轉(zhuǎn)變

1、模式轉(zhuǎn)變、政策推動

隨著社會發(fā)展模式從過去的房地產(chǎn)+信貸模式轉(zhuǎn)變至如今以制造業(yè)、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)為導向的產(chǎn)業(yè)之路，產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)成為現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)核。

各類政策也正在向產(chǎn)業(yè)發(fā)展所傾斜，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為各地發(fā)展產(chǎn)業(yè)的承載地，也是落實相關政策核心區(qū)域，入駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)可以為產(chǎn)業(yè)企業(yè)帶來產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、區(qū)域產(chǎn)業(yè)扶持政策的雙重政策疊加，將直接左右產(chǎn)業(yè)企業(yè)的選址。

2、載體訴求的多樣性

有別于傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，如今大紅大紫的生物醫(yī)藥、航天航空、新能源、新材料等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)，針對載體屬于復合型訴求，除了傳統(tǒng)的辦公研發(fā)外，也需要配置輕生產(chǎn)，這是傳統(tǒng)寫字樓無法滿足的。

3、選址傾向轉(zhuǎn)變

如今地方政府更愿意低價、甚至零地價為龍頭科創(chuàng)企業(yè)供應工業(yè)用地，這也導致了需要高額租金的傳統(tǒng)寫字樓遭遇“寒冬”。這一模式也推動了園區(qū)+產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，園區(qū)方為科創(chuàng)企業(yè)代建總部園區(qū)，圍繞企業(yè)上下游，進行招商運營。這也間接導致了這些龍頭科創(chuàng)企業(yè)的上下游企業(yè)落戶產(chǎn)業(yè)園。

Part.02

產(chǎn)業(yè)運營服務

當傳統(tǒng)寫字樓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的周邊環(huán)境、樓品、區(qū)位趨于接近之后，比拼的將是配套設施、運營服務這塊的增值產(chǎn)品，這也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“主場”。

這也是傳統(tǒng)寫字樓的物業(yè)管理與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)運營的本質(zhì)區(qū)別，傳統(tǒng)寫字樓提供的是簡單的樓宇管理服務，產(chǎn)業(yè)園區(qū)則是為科創(chuàng)企業(yè)提供載體之外，從配套設施、公共服務平臺、產(chǎn)業(yè)投資等方面可以提供更多增值服務，解決企業(yè)發(fā)展過程中的人才、融資、交流、科研等方面的各類問題，他更像是一個大型的科創(chuàng)孵化器。

招商蛇口、星河產(chǎn)業(yè)集團是在產(chǎn)業(yè)運營極具代表性的國企、民企領域的代表。

星河產(chǎn)業(yè)集團如今已經(jīng)逐漸形成了一個“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)+專業(yè)運營”雙管齊下的發(fā)展模式。高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)空間是園區(qū)的“基座”，專精特新總部基地、超級企業(yè)服務中心、智慧園區(qū)運營系統(tǒng)以及創(chuàng)新構(gòu)建的“房東+股東”“基地+基金”產(chǎn)業(yè)投資模式，成為了支撐星河產(chǎn)業(yè)集團產(chǎn)業(yè)運營體系的“四大支柱”。

招商蛇口在產(chǎn)業(yè)運營體系的搭建中始終延續(xù)著蛇口孵化產(chǎn)業(yè)的基金，注重科創(chuàng)，將產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建作為園區(qū)發(fā)展的核心。在產(chǎn)業(yè)運營中融合產(chǎn)業(yè)投資與科技服務，確保各類科技創(chuàng)新型企業(yè)在園區(qū)內(nèi)的茁壯發(fā)展。截至2020年底，招商蛇口每年為園區(qū)企業(yè)提供1000+金融服務、300+人才服務、300+政策服務、300+產(chǎn)業(yè)活動。

Part.03

產(chǎn)業(yè)生態(tài)差異

如今的高新技術產(chǎn)業(yè)方向下的科創(chuàng)企業(yè)，以其高技術、多學科交叉的特點，決定了他對于交流、合作等方面的高度依賴，從而載體的產(chǎn)業(yè)生態(tài)成為了如今科創(chuàng)企業(yè)選址的關鍵的考量依據(jù)。

傳統(tǒng)寫字樓的屬性就決定了其樓宇內(nèi)入住企業(yè)類型的復雜多變，“各自為戰(zhàn)”、甚至不屬于同一領域。

反觀產(chǎn)業(yè)園區(qū)領域，從政策層面為了更好的推動產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、經(jīng)濟發(fā)展，引導產(chǎn)業(yè)園區(qū)走向特色化道路，而為了更有針對性地為入園企業(yè)提供專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運營服務，園區(qū)本身也在向特色化轉(zhuǎn)型。通過產(chǎn)業(yè)的集聚化發(fā)展，為科創(chuàng)企業(yè)提供更多交流合作的機會，這也是如今傳統(tǒng)寫字樓與綜合性產(chǎn)業(yè)園市場遭受沖擊的根本原因。

Part.04

高品質(zhì)的載體與核心區(qū)位

過去寫字樓最具優(yōu)勢的點就是核心區(qū)位與高品質(zhì)的載體，如今也在被產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐漸趕超。

1、核心區(qū)位轉(zhuǎn)移

過去的城市核心區(qū)在哪，傳統(tǒng)寫字樓就建在哪，龍頭科創(chuàng)企業(yè)必然就需要在城市核心選址，這就成為了傳統(tǒng)寫字樓的天然保護色。

但是如今時代的轉(zhuǎn)變，商業(yè)、生活等各類配套設施齊全、人才與產(chǎn)業(yè)高度集聚的產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)成為了各城市的核心區(qū)域之一。也就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)在哪，產(chǎn)業(yè)與人才就在哪，哪就是城市的核心。

2、高品質(zhì)載體

載體過去也是傳統(tǒng)寫字樓的優(yōu)勢所在，高品質(zhì)建筑、地標賦能，使其成為了科創(chuàng)企業(yè)、龍頭公司總部選址的不二選擇。

但如今隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)從過去的工業(yè)產(chǎn)業(yè)逐漸升級為戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，載體也從過去的廠房類演變?yōu)槿缃穸鄬訌S房、研辦綜合體、總部園區(qū)等各類產(chǎn)品。產(chǎn)業(yè)園區(qū)從載體角度也伴隨著高新技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐漸演變、升級。隨著我國在科技創(chuàng)新領域涌現(xiàn)出了一批領軍企業(yè)，他們針對產(chǎn)業(yè)空間也提出了新一階段的訴求。

上海張江重磅打造的“科學之門”，星河產(chǎn)業(yè)集團隆重推出的“雙子塔”項目，對于上海以及深圳的意義已經(jīng)不再是單純的城市地標性建筑，而是宣告滬、深兩城的科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)步入了更高階段。

隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)地標性產(chǎn)業(yè)空間的出現(xiàn)，宣告產(chǎn)業(yè)園區(qū)載體層面的最后一塊拼圖已經(jīng)完成，從生產(chǎn)、辦公、研發(fā)到高端總部，產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品已經(jīng)全面覆蓋，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)必然將全面取代傳統(tǒng)寫字樓成為科技創(chuàng)新企業(yè)的首選。

標簽：