如果要用1個(gè)字形容，2023開年以來(lái)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)，那就是：卷。

如今行業(yè)聚首，探討話題逃不開3點(diǎn)：招商怎么做？園區(qū)生態(tài)怎么搞？如何快速孵化企業(yè)產(chǎn)業(yè)？

“集體焦慮”都引向同一個(gè)問(wèn)題：產(chǎn)業(yè)怎么引得來(lái)，留得住？

(相關(guān)資料圖)

今天我從頂層設(shè)計(jì)與落地實(shí)操的視角，分享行業(yè)頭部園區(qū)的生態(tài)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，希望對(duì)同行的你有所啟發(fā)！

招商焦慮之年，如何探尋破解之道？

破解問(wèn)題之前，先摸底焦慮的原因。

最近，珠三角上演工業(yè)用地“狂飆”。先是深圳5年1億“工業(yè)上樓”計(jì)劃開始，到近期中山“商住改工”政策，多地密集出臺(tái)政策，以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用，拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

工業(yè)用地供給暴漲，地多企少，基本預(yù)示今年將迎來(lái)招商大戰(zhàn)。

產(chǎn)業(yè)園不斷增加，但全國(guó)產(chǎn)業(yè)園空置率卻居高不下。根據(jù)世邦魏理士2022年數(shù)據(jù)，一線城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率仍處在高位，北京上海去年Q3超過(guò)17%。

供需失衡態(tài)勢(shì)，不容樂(lè)觀。

如何破解招商焦慮？需要從行業(yè)數(shù)據(jù)中發(fā)掘線索。

近3年產(chǎn)業(yè)園區(qū)有哪些增長(zhǎng)亮點(diǎn)嗎？有一個(gè)。

綜合服務(wù)收入，5年增長(zhǎng)8倍，不僅扛住了大環(huán)境壓力，還是園區(qū)利潤(rùn)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。目前該收入已成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)頭部公司主力收入之一，中電光谷園區(qū)運(yùn)營(yíng)收入占比甚至達(dá)到52.4%。

而且做服務(wù)搞運(yùn)營(yíng)不止賺錢，還被成功驗(yàn)證，能給園區(qū)帶來(lái)質(zhì)的飛躍。運(yùn)營(yíng)服務(wù)品質(zhì)好的園區(qū)，其租金比肩甲級(jí)寫字樓，如上海自貿(mào)壹號(hào)二期租金已超過(guò)北外灘等核心地段的平均租金。

運(yùn)營(yíng)，顯然已經(jīng)成為園區(qū)應(yīng)對(duì)環(huán)境壓力的核心手段。

留住產(chǎn)業(yè)，為什么必靠生態(tài)運(yùn)營(yíng)？

園區(qū)運(yùn)營(yíng)認(rèn)知比較普遍，但園區(qū)生態(tài)運(yùn)營(yíng)，熟知的人并不多。

生態(tài)運(yùn)營(yíng)，是園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的一種形式，其服務(wù)對(duì)象不只是入駐企業(yè)，還有園區(qū)生態(tài)內(nèi)所有角色。服務(wù)的目的，也不是租售載體獲利，而是形成多維體系產(chǎn)業(yè)生態(tài)的匯聚，從運(yùn)營(yíng)過(guò)程中獲利。點(diǎn)我了解，智慧園區(qū)數(shù)智招商方案

生態(tài)運(yùn)營(yíng)并非空穴來(lái)風(fēng)，而是隨著行業(yè)發(fā)展，形成的必然方向：

3.0園區(qū)發(fā)展趨勢(shì)——從只提供九通一平基礎(chǔ)服務(wù)的1.0園區(qū)，到服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的2.0產(chǎn)業(yè)園區(qū)，再到如今服務(wù)生態(tài)的3.0生態(tài)園區(qū)，企業(yè)&產(chǎn)業(yè)等多方需求不斷升華迭代，倒逼園區(qū)向生態(tài)運(yùn)營(yíng)前進(jìn)。

園區(qū)收入變遷趨勢(shì)——隨著行業(yè)進(jìn)步，過(guò)去以開發(fā)收益、政策收益為主的盈利模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y孵化收益、生態(tài)運(yùn)營(yíng)收益為主。

行業(yè)發(fā)展階段趨勢(shì)——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)過(guò)去以快速拿地 、快速周轉(zhuǎn)PPP模式為主流，是賺短期快錢的“獵手思維”；而如今隨著脫虛向?qū)?、產(chǎn)業(yè)孵化的重任交給園區(qū)，慢耕細(xì)作，肥沃企業(yè)，贏在長(zhǎng)線的“農(nóng)戶思維”成為當(dāng)前主流。

所以要留住產(chǎn)業(yè)，精耕產(chǎn)業(yè)，生態(tài)運(yùn)營(yíng)是必要手段。下圖是實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，必須考慮的園區(qū)生態(tài)5大角色。當(dāng)用生態(tài)的眼光去審視園區(qū)，而不只是關(guān)注入駐企業(yè)之后，你也會(huì)發(fā)現(xiàn)生態(tài)運(yùn)營(yíng)、聯(lián)動(dòng)各個(gè)角色的必然性。

一流園區(qū)如何3步搭建生態(tài)園區(qū)？

在深圳，已有不少園區(qū)探索出生態(tài)運(yùn)營(yíng)的落地經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)取得不俗成果。

這些園區(qū)是如何落地生態(tài)運(yùn)營(yíng)，留住產(chǎn)業(yè)并讓他們?cè)阶鲈胶?？可以歸納為3步：

一、洞悉企業(yè)需求

企業(yè)不同的階段，對(duì)于外部服務(wù)的依賴不同。企業(yè)從0到1，主要看企業(yè)創(chuàng)始人+核心技術(shù)+商業(yè)模式，而企業(yè)從1到100，到1000，則需要產(chǎn)業(yè)資源+產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

企業(yè)不同的規(guī)模， 對(duì)于外部服務(wù)的依賴不同。園區(qū)50%以上服務(wù)的都是中小企業(yè)，除了生產(chǎn)研發(fā)，其他都希望交給園區(qū)。怎么組織龍頭帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)，組織中小企業(yè)抱團(tuán)發(fā)展，是園區(qū)服務(wù)的重要體現(xiàn)。

二、構(gòu)建企業(yè)全生命周期服務(wù)體系

企業(yè)全生命周期，可不單單只有企業(yè)一個(gè)維度，而是所有參與企業(yè)服務(wù)的角色，如資本、服務(wù)商等等，都牽涉其中。所以我們要構(gòu)建全生命周期服務(wù)體系，重點(diǎn)是搭建平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)其他4大生態(tài)角色的信息需求互通、撮合交易。

這個(gè)服務(wù)對(duì)中小企業(yè)有多重要？可以試想一個(gè)創(chuàng)業(yè)公司，再小也會(huì)配備自己的成本中心，比如財(cái)務(wù)部、人事部，這些都是需要掏錢的，對(duì)企業(yè)而言負(fù)擔(dān)不小。但如果入駐生態(tài)園區(qū)，企業(yè)不用浪費(fèi)這些人力指標(biāo)，因?yàn)閳@區(qū)會(huì)提供保姆式的服務(wù)。

比如園內(nèi)一批AI企業(yè)不招人事，由園區(qū)提供招聘服務(wù)，統(tǒng)一從外面引進(jìn)20個(gè)程序員，以集體面試的方式幫助企業(yè)招人。

這就是生態(tài)園區(qū)的服務(wù)邏輯。圍繞產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)外資源，建設(shè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)生態(tài)。園區(qū)外有政策、有科技人力資源，園區(qū)內(nèi)有扶持需求、人力需求，那園區(qū)作為平臺(tái)，用最高效的方式進(jìn)行撮合，實(shí)現(xiàn)多贏。

而在具體落地上，則需要一個(gè)完整的服務(wù)系統(tǒng)作為支撐。這個(gè)服務(wù)系統(tǒng)，覆蓋企業(yè)、個(gè)人等等生態(tài)角色，可以簡(jiǎn)單分成3大部分，負(fù)責(zé)需求發(fā)起的超級(jí)前臺(tái)，負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)處理的訂單中心，以及負(fù)責(zé)交易閉環(huán)的支付錢包。

三、打造生態(tài)服務(wù)平臺(tái)商業(yè)模式

建立生態(tài)園區(qū)，目的是長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，本質(zhì)是要持續(xù)賺錢。

園區(qū)服務(wù)收入是一部分，稅收反哺是一部分，一旦生態(tài)建立成功，還有更為豐富的盈利方式。甚至可以像深圳一線園區(qū)一樣，形成平臺(tái)聯(lián)盟，將生態(tài)平臺(tái)模式向全國(guó)更多園區(qū)覆蓋。目前我們的合作伙伴已在全國(guó)落地多個(gè)項(xiàng)目，已驗(yàn)證聯(lián)盟模式的成功。

非一線城市的城投同行們，務(wù)必保持警惕，未來(lái)你們不止面對(duì)同市競(jìng)爭(zhēng)，還將面對(duì)一線城市園區(qū)的跨域競(jìng)爭(zhēng)。

企業(yè)入駐生態(tài)園區(qū)是什么樣的體驗(yàn)？

如果歸納生態(tài)服務(wù)體驗(yàn)的話，可以用三個(gè)詞：方便、周全、實(shí)惠。

企業(yè)入駐后，主要享受會(huì)員服務(wù)、內(nèi)容服務(wù)、交易服務(wù)、生態(tài)撮合幾大服務(wù)：

會(huì)員服務(wù)——企業(yè)只要充值到一定量，就能在園區(qū)獲得專屬服務(wù)，比如在食堂為企業(yè)員工單獨(dú)劃分用餐區(qū)域，比如給到專屬折扣等等；企業(yè)能從未收獲員工歸屬感、凝聚力。

內(nèi)容服務(wù)——單獨(dú)為企業(yè)管理者、企業(yè)員工建立內(nèi)容圈子，推出行業(yè)閉門會(huì)or園區(qū)員工相親等等定制活動(dòng)，撮合信息，實(shí)現(xiàn)圈層溝通；企業(yè)能從中收獲行業(yè)圈子資源，與員工高留存率。

交易轉(zhuǎn)化——園區(qū)內(nèi)部有自己獨(dú)立一套支付平臺(tái)，方便企業(yè)為員工儲(chǔ)值購(gòu)買福利，同時(shí)能享受園區(qū)內(nèi)的獨(dú)家折扣。通過(guò)規(guī)模效應(yīng)，企業(yè)能夠獲得到比市場(chǎng)更實(shí)惠的購(gòu)買價(jià)格。

生態(tài)撮合——將園內(nèi)企業(yè)商家乃至供應(yīng)鏈需求進(jìn)行協(xié)調(diào)，為企業(yè)提供批量購(gòu)買原材料、批量招聘或者組團(tuán)出國(guó)接單等等生態(tài)服務(wù)，加強(qiáng)整個(gè)生態(tài)的服務(wù)粘性與深度。企業(yè)也能獲得更迅速的成長(zhǎng)機(jī)會(huì)。

生態(tài)服務(wù)亮點(diǎn)不是做得多豐富，而是做得很方便，可以順暢融入各個(gè)角色的園區(qū)工作、生活。

所有服務(wù)都能在移動(dòng)端完成預(yù)定，而且高效方便，不會(huì)有客服對(duì)接的繁重成本，流程高效，也不會(huì)有層層審核的消耗。

如果你是企業(yè)管理層，諸如接待、報(bào)修、員工福利定制、政策申報(bào)等等服務(wù)需求，在手機(jī)上即可操作；舉個(gè)例，以后管理者想給員工發(fā)福利點(diǎn)星巴克，不用打開app繁瑣操作，還需索要發(fā)票去報(bào)銷，而是直接在園區(qū)服務(wù)小程序，就能預(yù)定團(tuán)餐，并且走公司自己的園區(qū)支付錢包。

如果你是員工，所需要的行政服務(wù)也都能線上處理，如手續(xù)辦理、福利兌換等等，同樣方便。

這些還只是園區(qū)所提供的基礎(chǔ)服務(wù)。在這之上，還有政策整合、融資指導(dǎo)撮合、產(chǎn)業(yè)鏈資源撮合以及財(cái)務(wù)人力法務(wù)等成本部門支持。當(dāng)園區(qū)的生態(tài)服務(wù)做得足夠好，旁邊園區(qū)想通過(guò)簡(jiǎn)單的政策優(yōu)惠，來(lái)挖走企業(yè)，企業(yè)也不會(huì)輕易離開。

原因很簡(jiǎn)單，就如有了移動(dòng)支付后，我們很少會(huì)用現(xiàn)金；點(diǎn)過(guò)外賣后，很難再自己做飯一樣。享受過(guò)生態(tài)服務(wù)的便利后，產(chǎn)業(yè)就很難脫離習(xí)慣。

所以產(chǎn)業(yè)園可以靠政策靠稅收優(yōu)惠，引進(jìn)產(chǎn)業(yè)；但要長(zhǎng)期留住產(chǎn)業(yè)，生態(tài)運(yùn)營(yíng)的思維，必不可少！

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