近兩三年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)賽道愈發(fā)擁擠，房企、實(shí)體企業(yè)、產(chǎn)學(xué)研機(jī)構(gòu)等主體的接連涌入，讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域呈現(xiàn)出從未有過(guò)的熱度。

(相關(guān)資料圖)

而且伴隨著越來(lái)越多企業(yè)參與到探索和實(shí)踐當(dāng)中，如今產(chǎn)業(yè)園行業(yè)無(wú)論是在發(fā)展觀念上還是運(yùn)營(yíng)模式上，整體已經(jīng)比過(guò)去進(jìn)步、成熟了許多。

然而，近期不少園區(qū)甚至是開(kāi)發(fā)區(qū)的朋友都表示，業(yè)務(wù)似乎碰到了瓶頸。在并不算好的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展載體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，日子開(kāi)始不好過(guò)。

對(duì)于民企來(lái)說(shuō)，做園區(qū)的利潤(rùn)空間進(jìn)一步被壓縮；對(duì)于國(guó)央企和地方開(kāi)發(fā)區(qū)來(lái)說(shuō)，當(dāng)下各地的產(chǎn)業(yè)招商，已經(jīng)陷入了內(nèi)卷甚至惡性競(jìng)爭(zhēng)。

在前兩年的這一波熱度帶起后，產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域似乎又來(lái)到了一個(gè)新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，園區(qū)企業(yè)需要面對(duì)各種新的困局。

業(yè)務(wù)利潤(rùn)不斷壓縮

園區(qū)企業(yè)陷入兩難

相比傳統(tǒng)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，做園區(qū)絕對(duì)是個(gè)賺慢錢(qián)的事。不過(guò)當(dāng)前還留在園區(qū)行業(yè)的公司，對(duì)這件事基本都有覺(jué)悟，賺慢錢(qián)不等于沒(méi)得賺。

但是隨著行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，再疊加整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，現(xiàn)在做園區(qū)想要賺到錢(qián)確實(shí)更難了。

首先隨著拿地的企業(yè)越來(lái)越多，各地產(chǎn)業(yè)用地的拿地條件也開(kāi)始抬高，比如現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了“競(jìng)生態(tài)投入”的拿地條件。想拿地的企業(yè)，除了要作出常見(jiàn)的稅收產(chǎn)值承諾以外，還要在生態(tài)投入資金上競(jìng)爭(zhēng)。

這是在土地出讓競(jìng)價(jià)觸發(fā)上限后，加的又一道門(mén)檻。競(jìng)得土地的企業(yè)，除了要開(kāi)發(fā)園區(qū)、運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)之外，還要投入大筆資金，來(lái)建設(shè)項(xiàng)目周邊的生態(tài)環(huán)境，包括河道整治、綠化種植等。

要求園區(qū)企業(yè)在發(fā)展產(chǎn)業(yè)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，注重生態(tài)環(huán)境的構(gòu)建與維護(hù)，這本身出發(fā)點(diǎn)是好的，對(duì)社會(huì)有益。但是對(duì)于當(dāng)前的園區(qū)企業(yè)來(lái)說(shuō)，越來(lái)越多的附加競(jìng)爭(zhēng)條件，使得拿地難度不斷上升、拿地成本不斷上漲。

賽道逐漸擁擠帶來(lái)的必然結(jié)果，就是更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。所以未來(lái)，與這種“競(jìng)生態(tài)投入”類(lèi)似的拿地規(guī)則只會(huì)越來(lái)越多。以后想要在園區(qū)行業(yè)繼續(xù)擴(kuò)張，成本和難度定然與三四年前不同。

另一方面，一般園區(qū)以后在價(jià)格上也會(huì)越來(lái)越?jīng)]有優(yōu)勢(shì)。因?yàn)槟壳霸S多城市都開(kāi)始供應(yīng)租金低廉的“產(chǎn)業(yè)保障房”。

比如粵港澳大灣區(qū)的多個(gè)城市，都出臺(tái)了相關(guān)文件，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)保障房的建設(shè)。這類(lèi)產(chǎn)業(yè)保障房遵循高品質(zhì)、低成本、只租不售等原則，租金較一般的市場(chǎng)化園區(qū)要優(yōu)惠一些，基本屬于是政策性的公共產(chǎn)品了。

這乍一看是好事，但由地方牽頭供應(yīng)的產(chǎn)業(yè)保障房一旦入市，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)化園區(qū)造成巨大的沖擊。既然有物美價(jià)廉的產(chǎn)業(yè)保障房在市面上供應(yīng)，市場(chǎng)化園區(qū)如何去爭(zhēng)取企業(yè)入駐呢？

不降價(jià)吧招不到商，降價(jià)吧算不過(guò)賬，這么一擠壓，園區(qū)生意就很不好做了，越來(lái)越多的園區(qū)企業(yè)已經(jīng)陷入兩難。

當(dāng)初傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)遇瓶頸，大量房企蜂擁而至，都是覺(jué)得產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)有利潤(rùn)空間，雖然賺得慢點(diǎn)，但肯定有賺頭。但從當(dāng)前的狀況看，園區(qū)賽道恐怕早晚會(huì)迎來(lái)一波退潮。

產(chǎn)業(yè)載體發(fā)展重規(guī)模輕質(zhì)量

同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題日益凸顯

這幾年來(lái)，各地都強(qiáng)調(diào)發(fā)展產(chǎn)業(yè)、搞升級(jí)轉(zhuǎn)型。一線城市的產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)量不斷增加，而在我國(guó)西部一些地區(qū)，各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)更是成片成片地建，動(dòng)輒幾十平方公里。

像這樣大干快上的建設(shè)產(chǎn)業(yè)載體，規(guī)模是迅速做上來(lái)了，但載體內(nèi)實(shí)際的產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量如何，卻要打個(gè)問(wèn)號(hào)。

這些加速建成的開(kāi)發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園，是否都遵循了先調(diào)研、后規(guī)劃的原則？是否在建設(shè)前都已經(jīng)搞清楚了，產(chǎn)品要做給誰(shuí)？

能做到這一點(diǎn)的并不多，而且在市場(chǎng)需求的對(duì)接與消化這方面，通常是社會(huì)資本、民營(yíng)園區(qū)做得更好。而大多數(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)供應(yīng)的，主要還是標(biāo)準(zhǔn)化的工業(yè)生產(chǎn)空間，這樣一來(lái)就必然需要面對(duì)一個(gè)矛盾。即如果面向特定產(chǎn)業(yè)招商，必然會(huì)遇到產(chǎn)品硬件與企業(yè)需求無(wú)法完全匹配的問(wèn)題；而如果面向沒(méi)有特殊空間需求的產(chǎn)業(yè)來(lái)招商，又會(huì)直面全國(guó)各地大批同質(zhì)化競(jìng)品的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。

近年很火的“工業(yè)上樓”類(lèi)產(chǎn)品，將來(lái)也很可能呈現(xiàn)出這樣的同質(zhì)化趨勢(shì)。

自去年年底深圳提出要五年供應(yīng)一億平米“工業(yè)上樓”產(chǎn)品的計(jì)劃之后，全國(guó)多地爭(zhēng)相效仿，包括蘇州、杭州、寧波、青島等城市，都在跟進(jìn)。

但問(wèn)題還是那個(gè)問(wèn)題，如果各地只是一味沖建設(shè)規(guī)模，而不是將產(chǎn)業(yè)調(diào)研、企業(yè)需求前置考慮，不去做有針對(duì)性的產(chǎn)品的話，那等到各地巨量工業(yè)上樓產(chǎn)品入市后，還是會(huì)回到同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的局面上來(lái)。

更何況工業(yè)上樓產(chǎn)品相比一般廠房，還涉及到更復(fù)雜的企業(yè)需求匹配問(wèn)題，并非所有企業(yè)都適合或有意愿上樓。如果不提前把調(diào)研工作做扎實(shí)，未來(lái)招商任務(wù)會(huì)非常艱巨。

除了產(chǎn)品以外，各地產(chǎn)業(yè)園在定位上也呈現(xiàn)出同質(zhì)化傾向。過(guò)去各地做產(chǎn)業(yè)，主要還是根據(jù)本土的產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，順著現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)摸排潛在企業(yè)客戶，有針對(duì)性地開(kāi)展招商工作。點(diǎn)我了解，園區(qū)多渠道拓客

但這幾年園區(qū)行業(yè)顯得有些激進(jìn)，小明與各地園區(qū)企業(yè)交流時(shí)，發(fā)現(xiàn)大家都想追風(fēng)口產(chǎn)業(yè)，都想招熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，什么生物醫(yī)藥、新能源統(tǒng)統(tǒng)都要。

然而熱點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模終究是有限的，市面上的優(yōu)質(zhì)企業(yè)就那么些，各地都去搶的話就成了零和博弈，對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)的構(gòu)建完全無(wú)益。

而且面對(duì)高新科技產(chǎn)業(yè)，二三線的競(jìng)爭(zhēng)力當(dāng)然不如一線城市那么強(qiáng)，硬要去拼最終只會(huì)浪費(fèi)城市資源和發(fā)展的時(shí)間，這個(gè)小明在《園區(qū)一味清退傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)巨大！》一文中已經(jīng)探討過(guò)。

對(duì)于產(chǎn)業(yè)載體總規(guī)?？焖贁U(kuò)張下的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)困局，有城市已經(jīng)開(kāi)始意識(shí)到并給出了新的導(dǎo)向。

比如上海市在5月25日發(fā)布了加大力度支持民間投資發(fā)展若干政策措施，其中第六條提到：

“支持民間資本組建基金，參與存量產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)，涉及規(guī)劃調(diào)整給予支持。鼓勵(lì)存量產(chǎn)業(yè)用地提容增效，按照規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，民間投資存量工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用地經(jīng)批準(zhǔn)提高容積率和增加地下空間的，不再增收土地價(jià)款?！?/p>

這條措施表明上海松開(kāi)了產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃調(diào)整的口子，自部分城市放開(kāi)“商改?！?、“商改住”之后，“產(chǎn)改商”、“產(chǎn)改住”也都有可能落地。

這種措施一定程度上，能夠扭轉(zhuǎn)前幾年產(chǎn)業(yè)用地加速放量帶來(lái)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)和空置問(wèn)題將更多的空間釋放給商業(yè)與居住類(lèi)功能，構(gòu)建更完整、合理的產(chǎn)城生態(tài)。

在當(dāng)前各地開(kāi)發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在產(chǎn)品與定位都趨向于同質(zhì)化的現(xiàn)狀下，競(jìng)爭(zhēng)僵局是每個(gè)城市與園區(qū)企業(yè)都免不了要面對(duì)的。

只有回歸初心、回歸本土，踏實(shí)研究企業(yè)訴求、能做出差異化產(chǎn)品的園區(qū)，才有望走出困局。

各地招商越來(lái)越內(nèi)卷

企業(yè)租約穩(wěn)定性也受到挑戰(zhàn)

近期不少園區(qū)人都抱怨過(guò)，說(shuō)今年做招商比之前更難了。小明覺(jué)得現(xiàn)在各地招商難的現(xiàn)狀，其實(shí)是個(gè)必然會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題。

前面已經(jīng)提到過(guò)，其實(shí)許多開(kāi)發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位合規(guī)化，都是高度趨同的。在手中產(chǎn)品沒(méi)有差異化優(yōu)勢(shì)、外部競(jìng)品供應(yīng)量又巨大的時(shí)候，招商瓶頸是肯定會(huì)出現(xiàn)的。

此外，復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)產(chǎn)業(yè)招商的影響也很大。當(dāng)前別說(shuō)國(guó)內(nèi)，全球經(jīng)濟(jì)都處在承壓狀態(tài)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益不好、不穩(wěn)定，優(yōu)先考慮的是生存問(wèn)題，而不是搬遷與否的問(wèn)題。

而且在這種形勢(shì)下，許多園區(qū)的存量租約穩(wěn)定性，也在遭遇巨大的挑戰(zhàn)，因?yàn)槠髽I(yè)退租、業(yè)務(wù)線關(guān)停、生產(chǎn)線關(guān)閉等事件時(shí)有發(fā)生。

前幾天一華北園區(qū)同行苦笑著告訴小明，今年別說(shuō)招商kpi，手里已經(jīng)進(jìn)駐的企業(yè)別退租太多就不錯(cuò)了。

上個(gè)月OPPO放棄芯片自研計(jì)劃的新聞，傳遍了園區(qū)界。其旗下的負(fù)責(zé)自研芯片的子公司哲庫(kù)科技，上個(gè)月終止?fàn)I運(yùn)，直接影響到了華安張江光大園REIT的表現(xiàn)。

因?yàn)檎軒?kù)科技是華安張江光大園REIT旗下資產(chǎn)張潤(rùn)大廈的主要租戶之一，租賃面積占整棟大廈可租面積的45.97%。哲庫(kù)科技一撤場(chǎng)，直接扯開(kāi)了一道巨大的租約缺口。

所幸張江的資源也不是吃素的，在此事件后迅速盤(pán)客，上個(gè)月底就公告稱(chēng)張潤(rùn)大廈已收到不少客戶的書(shū)面租賃意向書(shū)，占哲庫(kù)科技退租面積的78.22%，把大客戶退租的影響迅速降到了最低。

然而畢竟這是張江，換作任何一家非頭部的園區(qū)企業(yè)，萬(wàn)一也遭遇到了類(lèi)似的大客戶退租事件，想要迅速填補(bǔ)缺口，恐怕不是那么簡(jiǎn)單的事情。

所以這次事件也給整個(gè)園區(qū)行業(yè)敲了警鐘，在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，不能輕視存量客戶的維護(hù)和觀察，必須做好租約風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作。

不過(guò)近期招商內(nèi)卷最直觀的體現(xiàn)，還屬各地愈演愈烈的“互害式”招商。

發(fā)展經(jīng)濟(jì)、發(fā)展產(chǎn)業(yè)是各地政府的重要考核指標(biāo)。為了招商，許多城市都會(huì)推出一些優(yōu)惠政策，來(lái)吸引企業(yè)，這本是很常見(jiàn)的做法。

然而隨著招商考核壓力越來(lái)越大，部分地區(qū)的做法變得激進(jìn)起來(lái)。為了能搶先招到優(yōu)質(zhì)企業(yè)，城市之間開(kāi)始在優(yōu)惠政策上競(jìng)爭(zhēng)，使出渾身解數(shù)，比誰(shuí)的補(bǔ)貼多、誰(shuí)減的租金多、誰(shuí)送的廠房面積大……

越來(lái)越多的城市拋出超常規(guī)的招引政策，這會(huì)對(duì)地方財(cái)政造成很大的負(fù)擔(dān)，而且也促使一些企業(yè)產(chǎn)生套利心態(tài)。他們會(huì)選擇先進(jìn)駐一個(gè)城市，拿到了一批補(bǔ)貼后，再遷到下一個(gè)城市，拿下一套補(bǔ)貼。

這些企業(yè)就這樣抱著僥幸的心理，不去好好做經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)，而是輾轉(zhuǎn)于不同的城市之間，薅羊毛拿錢(qián)拿到手軟，卻沒(méi)有為當(dāng)?shù)貛?lái)什么經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)。

地方政府白白付出了心血、資源和金錢(qián)，卻沒(méi)能留住企業(yè)，這樣的招商引資內(nèi)卷實(shí)在得不償失。

當(dāng)前似乎許多地區(qū)都過(guò)度依賴(lài)增量招商，又偏偏遇到經(jīng)濟(jì)承壓時(shí)期，經(jīng)濟(jì)增量本就不足，所以才會(huì)出現(xiàn)各地陷入零和博弈的內(nèi)卷局面，連一線城市都開(kāi)始前往二三線城市逆行招商…

也許未來(lái)各地做產(chǎn)業(yè)，都需要轉(zhuǎn)變一下觀念。

實(shí)際上，許多城市原有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是很好的，如果能夠沉下心來(lái)專(zhuān)注于本土產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，幫助本土企業(yè)、傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，那么最終得到的經(jīng)濟(jì)成果未必不可觀。

結(jié)語(yǔ)

近幾年來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)賽道的熱度持續(xù)上升，似乎呈現(xiàn)出一派繁榮景象。然而賽道擁擠必然會(huì)帶來(lái)問(wèn)題，擺在各地園區(qū)企業(yè)面前的困局，早已在不知不覺(jué)中加深了。

在愈發(fā)嚴(yán)酷的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，園區(qū)行業(yè)早晚會(huì)迎來(lái)一波退潮，一定會(huì)有企業(yè)難以堅(jiān)持而選擇退出。最后能夠留在牌桌上的，一定是能快速適應(yīng)形勢(shì)、轉(zhuǎn)換觀念，腳踏實(shí)地做產(chǎn)業(yè)的那批人。

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