多地已在土拍環(huán)節(jié)試點現(xiàn)房銷售
商品房預售制度源于香港,于20世紀90年代內(nèi)地住房制度改革初期引入,并迅速成為主流銷售模式。這一模式憑借“賣期房”的運作機制,大幅縮短了房企資金回籠周期,顯著提升項目開發(fā)效率,成為房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的重要動力。然而,隨著市場發(fā)展,預售制度引發(fā)的交付風險、質(zhì)量糾紛等問題日益凸顯,現(xiàn)房銷售試點工作也應(yīng)運而生,并在不同階段承擔著差異化作用:市場過熱期,它是遏制房企非理性拿地的“降溫劑”;行業(yè)風險暴露時,它則成為“保交樓、防風險”的關(guān)鍵防線。
根據(jù)公開信息梳理,早期的“現(xiàn)房銷售”探索多為特定地塊或嘗試性舉措,最早或可追溯至2014年。當年7月,上海市黃浦區(qū)五里橋街道一宗地塊出讓預合同中,首次明確“建成房屋須以全裝修現(xiàn)房銷售”。2016年—2020年房地產(chǎn)市場活躍期,深圳、蘇州、南京、杭州、中山、成都、海南等地均在土地端設(shè)置過現(xiàn)房銷售條件,旨在平抑土地市場過熱情緒。但隨著市場調(diào)整,部分城市在隨后的土地出讓活動中暫緩相關(guān)舉措。
近些年來,伴隨行業(yè)風險暴露、房企出險,不少城市在土地出讓環(huán)節(jié)重啟現(xiàn)房銷售的要求,同時多地還出臺了一系列配套支持政策。
從地方試點來看,海南是全國首個省級出臺現(xiàn)房銷售政策的省份。2020年3月,海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)通知,規(guī)定新出讓土地建設(shè)的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度。
北京自2021年起,在集中土拍中持續(xù)擴大現(xiàn)房銷售試點范圍。先是在大興黃村海戶新村地塊試點競報“現(xiàn)房銷售面積”;到2022年北京集中供地時,首批18宗地塊中9宗涉及競報現(xiàn)房銷售面積,第二批17宗地塊中12宗設(shè)“競現(xiàn)房銷售”,第三批18宗地塊中13宗設(shè)置競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)。2023年集中供地制度優(yōu)化調(diào)整后,部分地塊出讓時也設(shè)有競報“現(xiàn)房銷售”面積相關(guān)要求。
深圳于2023年8月重啟現(xiàn)房銷售的探索,打破了自2016年以來的空白。2023年8月,深圳寶安區(qū)的A001-0212地塊是首宗“競現(xiàn)房”宅地;2024年10月,寶安區(qū)A219-0080號地塊要求全部現(xiàn)房銷售。
去年我國現(xiàn)房銷售面積占比已達30%
從政策層面來看,中央與地方已形成合力,持續(xù)為現(xiàn)房銷售試點提供支持。
根據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測,自2022年末以來,全國已有超30個省(市)試點現(xiàn)房銷售及出臺相關(guān)支持政策。其中,合肥、鄭州、長沙等地明確部分項目進行現(xiàn)房銷售試點。例如,合肥在土地出讓環(huán)節(jié)對部分地塊提出現(xiàn)房銷售要求;鄭州也選取了一些重點區(qū)域項目開展試點工作。
除了直接試點外,多地還出臺了一系列配套支持政策。例如,贛州多區(qū)縣延長現(xiàn)房銷售項目土地出讓金繳納期限,緩解開發(fā)商資金壓力;九江多區(qū)縣對購買現(xiàn)房銷售項目的購房者進行契稅補貼,刺激購房需求;山東多地則提高購買現(xiàn)房的公積金貸款額度,降低購房者購房成本。
與此同時,2023年以來,中央各部委及地方政府支持現(xiàn)房銷售的提法也頻出。2023年1月召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售,繼續(xù)實行預售的,必須把資金監(jiān)管責任落到位,防止資金抽逃,不能出現(xiàn)新的交樓風險”。
這被業(yè)內(nèi)認為是“住建部首次系統(tǒng)、明確提出現(xiàn)房銷售概念,也要求各地政府和房企關(guān)注預售制度改革”。上述全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開后,山東、安徽、河南、四川等省份明確提出現(xiàn)房銷售試點。
2024年12月24日至25日,全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開。會議將“大力推進商品住房銷售制度改革,有力有序推行現(xiàn)房銷售,優(yōu)化預售資金監(jiān)管”列為2025年重點抓好的工作之一。
從數(shù)據(jù)上來看,現(xiàn)房銷售在市場中的占比正逐步提升。根據(jù)國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù),2024年,我國現(xiàn)房銷售面積約3億平方米,同比增長19.1%,現(xiàn)房銷售面積占比已經(jīng)達到30.84%。而在過往的2020年至2023年的四年間,現(xiàn)房銷售占比分別為12.7%、13%、17.3%、22.5%。
現(xiàn)房銷售對市場有哪些影響?
58安居客研究院院長張波認為,現(xiàn)房銷售是房地產(chǎn)增量市場未來的大趨勢,也是重塑房地產(chǎn)行業(yè)格局,推動房企向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要舉措之一。長遠來看,全面鋪開需兼顧金融、土地、監(jiān)管等多維度配套改革,平衡風險防控與市場穩(wěn)定。但在當下全面推行現(xiàn)房銷售的時機并不成熟,一旦實施過快,或?qū)⑻嵘康禺a(chǎn)市場風險,并對行業(yè)造成沖擊。
特別是對房企而言,現(xiàn)房銷售也是其不得不直面的問題。有房企人士此前就表示,預售制度下各地樓盤達到一定的預售條件即可銷售,現(xiàn)房銷售就意味著資金回籠周期變長,資金壓力更大。在拿地時,現(xiàn)售要求會進行研判。
在張波看來,在期房銷售模式下,開發(fā)商可以在項目建設(shè)過程中通過預售提前回籠資金,緩解資金壓力,加快項目周轉(zhuǎn)。而現(xiàn)房銷售意味著開發(fā)商需要具備較強的資金實力和風險承受能力,在當下房地產(chǎn)市場環(huán)境中,可能會放大這一壓力。另一方面,現(xiàn)房銷售也會在短期內(nèi)減少新房供應(yīng)量。由于開發(fā)周期變長,短期內(nèi)能夠推向市場的新建商品房數(shù)量會相應(yīng)減少,這可能延緩市場復蘇的步伐。
不過,長遠來看,現(xiàn)房銷售對于房地產(chǎn)行業(yè)也存在諸多積極意義。張波認為,最首要的就是提升產(chǎn)品的品質(zhì),由于現(xiàn)房是“所見即所得”,購房者可以實地查看房屋的細節(jié)和質(zhì)量,這就要求房企在建設(shè)初期投入更多資源提升質(zhì)量,倒逼房企優(yōu)化設(shè)計、建材和配套,有利于提升行業(yè)整體質(zhì)量水平。同時,現(xiàn)房銷售有利于行業(yè)的優(yōu)勝劣汰?,F(xiàn)房銷售對房企的資金實力和運營能力提出更高要求,實力較弱、依賴預售資金滾動開發(fā)的企業(yè)將逐漸被市場淘汰,而規(guī)模性房企則可以通過并購、獲取核心地塊等方式擴大市場份額,加速行業(yè)整合。
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