本期空降大V北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融學(xué)教授阮加的主要觀點(diǎn)：

① 利率下降是否對(duì)房產(chǎn)有促進(jìn)作用，要看兩個(gè)情況：利率下降的幅度；通貨膨脹率情況，歸根到底就是降息對(duì)市場(chǎng)的促進(jìn)作用，要看實(shí)際利率是否下降，加息對(duì)市場(chǎng)的對(duì)抑制作用，要看實(shí)際利率是否在增加

(資料圖片僅供參考)

② 一線城市的房?jī)r(jià)下降并不是一個(gè)普遍的問題，它看地段，地段好的地方，不僅沒有下降，反而在上升

③ 我們買房子應(yīng)該是一個(gè)自由買賣狀態(tài)，有房產(chǎn)的人想賣，沒有房產(chǎn)的人想買，雙方談價(jià)格就夠了

④加息的目的是抑制投資，所以美國(guó)是在抑制投資，降息的目的是要促進(jìn)投資，所以在這個(gè)意義上講，降息的地方才是值得投資的，加息的地方是不值得投資的，這是一個(gè)常識(shí)性的問題

⑤（借）房貸是一種融資能力，一般的年輕人難有融資能力。但是因?yàn)榉慨a(chǎn)是做抵押狀態(tài)，他通過房產(chǎn)獲得一筆融資能力，所以這個(gè)錢是不是應(yīng)該提前還，要看你是否有更多的投資機(jī)會(huì)

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第12期大V空降活動(dòng)中，我們邀請(qǐng)到了北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融學(xué)教授阮加，與Vlubhouse粉絲進(jìn)行了為時(shí)30分鐘的對(duì)談，來看看我們都聊了什么。

問題一：如果存量房貸利率下調(diào)，樓市未來1-3年內(nèi)的發(fā)展會(huì)呈怎樣的趨勢(shì)？

阮加：因?yàn)槟壳坝幸欢ㄍㄘ浘o縮的趨勢(shì)，所以利率下降在未來的時(shí)期里就會(huì)是一個(gè)正常的趨勢(shì)，但利率下降是否對(duì)房產(chǎn)有促進(jìn)作用，這個(gè)要看兩個(gè)情況：第一個(gè)，看利率下降的幅度；第二個(gè)，要看通貨膨脹率情況，歸根到底就是降息對(duì)市場(chǎng)的促進(jìn)作用，要看實(shí)際利率是否下降，加息對(duì)市場(chǎng)的對(duì)抑制作用，要看實(shí)際利率是否在增加。在這個(gè)意義上講，比如我們目前的名義利率是3.5%，通貨膨脹率是-0.3%，也就是說我們的實(shí)際利率是3.8%。降息對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)是否有意義，歸根到底要看它的實(shí)際利率。

問題二：如果存量房貸利率將面臨調(diào)整，會(huì)對(duì)銀行的利息收入產(chǎn)生什么影響？

阮加：利率下調(diào)和上調(diào)對(duì)銀行的其他影響都不是很大。對(duì)銀行來說，它所賺的利息，它是高進(jìn)高出，低進(jìn)低出。所以在這個(gè)意義上講，利率上調(diào)或者下調(diào)對(duì)銀行的其他收益基本上是沒有影響的。這里面有人做過很著名的研究，在4-5年前，日本和歐洲都做過負(fù)利率，好多人都會(huì)認(rèn)為這個(gè)東西會(huì)影響商業(yè)銀行的利潤(rùn)水平或者息差，但實(shí)際上最后研究的結(jié)果，這個(gè)問題是不存在的。

問題三：一線城市，與二三線及往后的城市相比，它們的售房困境分別是什么？對(duì)于無法承擔(dān)在前者的購(gòu)房成本、但又不愿遷移到后者居住的人群，有什么好的建議？

阮加：去一線城市，二線城市還是三線城市工作，要看你從事的行業(yè)。如果從事的是第一產(chǎn)業(yè)，肯定不能在一線城市做，因?yàn)榈谝划a(chǎn)業(yè)在一線城市成本太高了；但如果是做第二產(chǎn)業(yè)，一般來說可能二線、三線城市比較合適；如果做第三產(chǎn)業(yè)，一線城市當(dāng)然機(jī)會(huì)就更多，成本更低。我們所能看到的，過去幾十年中能做出很好長(zhǎng)期的第三產(chǎn)業(yè)，都是在一線城市，所以這里面也能也看到一個(gè)很有名的例子，美團(tuán)的創(chuàng)始人王興，他說他之所以能夠成功，是因?yàn)樗畛醢阉墓镜刂愤x擇在北京，選在其他地方就很難成功，所以說做第三產(chǎn)業(yè)的話，一線城市肯定是機(jī)會(huì)更多，成本更低。

問題四：如何看待部分一線城市房?jī)r(jià)有所下滑的情況，這種情況會(huì)持續(xù)多久？

阮加：據(jù)我所知，比如說北京、上海、深圳的核心地區(qū)，這幾年的房?jī)r(jià)不僅沒有下降，反而在緩慢上升。它所謂下降的都是城市偏僻的地方。所以一線城市的房?jī)r(jià)下降并不是一個(gè)普遍的問題，它看地段，地段好的地方，不僅沒有下降，反而在上升；再一個(gè)就是趨勢(shì)問題，整個(gè)東亞，比如日本東京的人口占日本人口的1/3，韓國(guó)首爾占韓國(guó)人口的1/3。中國(guó)臺(tái)北的人口，幾乎占了中國(guó)臺(tái)灣人口的1/3，所以東亞有一個(gè)超級(jí)都市化這個(gè)趨向問題。如果要是政府不做限制的話，一線城市的人口可能會(huì)迅速增加的。實(shí)際上，中國(guó)作為14億人口的一個(gè)國(guó)家，一線城市太小了，比如說日本只有1億人口，但日本東京的人口幾乎北京上海人口加在一起還要多。所以某種意義上來講，一線城市的超級(jí)都市化，是整個(gè)東亞的大勢(shì)所趨。

問題五：土地財(cái)政是否會(huì)逐漸退出歷史舞臺(tái)，未來的樓市會(huì)受此影響嗎？

阮加：土地財(cái)政退出是大勢(shì)所趨，但最終，如果將來需要蓋房子的話，因?yàn)橹袊?guó)的土地都是國(guó)有的，所以最終來說這個(gè)東西它（土地財(cái)政）還是要參與的；再一個(gè)就是，目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到的最大影響就是流通性太差。我們買房子應(yīng)該是一個(gè)自由買賣狀態(tài)，有房產(chǎn)的人想賣，沒有房產(chǎn)的人想買，雙方談價(jià)格就夠了。

問題六：如今，一些年輕人認(rèn)為“提前還房貸是一種新型理財(cái)手段”，您支持這種觀點(diǎn)嗎？對(duì)此您怎么看？如果要提前還貸，是縮短年限合適還是減少月供合適？

阮加：（借）房貸是一種融資能力，一般的年輕人難有融資能力，比如他到銀行借一筆款，他很難借的出來的，但是因?yàn)榉慨a(chǎn)是做抵押狀態(tài)，他通過房產(chǎn)獲得一筆融資能力，所以這個(gè)錢是不是應(yīng)該提前還，還是說應(yīng)該是迅速還，要看你是否有更多的投資機(jī)會(huì)。如果有更多的投資機(jī)會(huì)，那就不應(yīng)該提前還，這是一個(gè)；第二個(gè)，如果房子有升值空間的話，當(dāng)然也不需要去提前還。

問題七：人民幣匯率跟普通人的投資有什么關(guān)系？

阮加：匯率問題是比較復(fù)雜的，第一個(gè)，比如說現(xiàn)在美國(guó)在加息，中國(guó)在降息，那么是否中國(guó)金融市場(chǎng)更值得投資，這個(gè)不一定，這就需要考慮到匯率的問題，有可能把錢轉(zhuǎn)移到美國(guó)去，如果美元貶值的話，最終來說你可能得不償失的。再一個(gè)問題就是，加息的目的是抑制投資，所以美國(guó)是在抑制投資，降息的目的是要促進(jìn)投資，所以在這個(gè)意義上講，降息的地方才是值得投資的，加息的地方是不值得投資的，這是一個(gè)常識(shí)性的問題。

Ta是誰？又會(huì)講點(diǎn)啥？謎底很快揭曉。

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