新舉措將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？

  “兩個(gè)增加”：聚焦堵點(diǎn)難點(diǎn)增量舉措靶向發(fā)力

  當(dāng)日，五部門聚焦房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的堵點(diǎn)難點(diǎn)，分別介紹了一系列有針對(duì)性、操作性強(qiáng)的舉措，其中兩個(gè)增量舉措很是“吸睛”。

  住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹說，將通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅在35個(gè)大城市，需要改造的城中村就有170萬套；全國城市需要改造的危舊房有50萬套。

  為什么選擇貨幣化安置等方式？倪虹說，這不但有利于群眾根據(jù)自己的意愿和需要來選擇合適的房子，減少或不用在外過渡，能夠直接搬入新居，還可以消除安全隱患，改善居住環(huán)境，完善城市功能。

  “貨幣化安置等方式還有助于消化存量商品房、主動(dòng)調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求關(guān)系。”清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟說，以戶均建筑面積100平方米計(jì)算，100萬套城中村和危舊房改造有望釋放約1億平方米的剛性購房需求。“100萬套只是起點(diǎn)，發(fā)布會(huì)釋放了明確信號(hào)，可以在100萬套基礎(chǔ)上繼續(xù)加大支持力度。”

  對(duì)于第二個(gè)增量舉措，國家金融監(jiān)督管理總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企說，進(jìn)一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目融資機(jī)制，商品住房項(xiàng)目貸款全部納入“白名單”管理，做到合格項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，已審貸款“應(yīng)貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。預(yù)計(jì)到2024年底“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。

  “這意味著，不僅要擴(kuò)大‘白名單’覆蓋范圍，還要徹底打通從‘白名單’到‘融資落地’的堵點(diǎn)。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，這一舉措有助于緩解房企資金鏈緊張壓力，使保交房有堅(jiān)實(shí)保障，從而提振市場(chǎng)信心。

  “四個(gè)取消”“四個(gè)降低”：提振信心 存量政策積極落地

  對(duì)于存量政策，倪虹總結(jié)了“四個(gè)取消”和“四個(gè)降低”。

  “四個(gè)取消”——包括取消或調(diào)減限購、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；

  “四個(gè)降低”——降低住房公積金貸款利率、降低住房貸款的首付比例、降低存量房貸利率、降低“賣舊買新”換購住房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

  “這些舉措有利于降低購房成本、提振購房需求。從目前的市場(chǎng)反饋來看，已經(jīng)產(chǎn)生積極正面的影響，也將為后續(xù)政策提供清晰的路徑。”浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬說。

  這些政策發(fā)布以來，各地迅速行動(dòng)。隨著10月16日天津宣布取消住房限購政策，目前全國范圍內(nèi)仍有限購措施的城市已為數(shù)不多，僅剩北京、上海、深圳以及海南部分城市，這些地方近期也都調(diào)減了限購措施。

  此次發(fā)布會(huì)上，中國人民銀行副行長(zhǎng)陶玲一口氣介紹了此前五項(xiàng)房地產(chǎn)金融舉措的推進(jìn)情況：

  大部分存量房貸利率將在10月25日完成批量調(diào)整；絕大多數(shù)城市首套、二套住房最低首付比例統(tǒng)一為15%；兩項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策延期到2026年底；優(yōu)化保障性住房再貸款政策后已有銀行做了申報(bào)；正會(huì)同有關(guān)部門研究支持收購房企存量土地的政策……

  “近期人民銀行還出臺(tái)了降準(zhǔn)、降息等一攬子金融政策，這些政策跟上述房地產(chǎn)金融政策一起，對(duì)提振信心、穩(wěn)定預(yù)期將持續(xù)產(chǎn)生積極作用。”陶玲說。

  記者還從發(fā)布會(huì)上了解到，目前各地有力推進(jìn)保交房，已交付246萬套，成效明顯。

  東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為，一項(xiàng)一項(xiàng)抓落實(shí)的背后，是回應(yīng)群眾關(guān)切。前期政策效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)積極變化：多地看房量、到訪量明顯上升，銷售量有不同程度增長(zhǎng)；居民房貸利率大幅下降，提前償還房貸的現(xiàn)象有所減少。

  “中國的房地產(chǎn)在系列政策作用下，經(jīng)過三年的調(diào)整，市場(chǎng)已經(jīng)開始筑底。”倪虹說。

  狠抓落實(shí)：為長(zhǎng)期高質(zhì)量發(fā)展蓄力

  黨中央高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。倪虹表示，接下來，要同心協(xié)力，把組合拳打好，狠抓落實(shí)，讓政策效果充分顯現(xiàn)，讓人民群眾能夠享受政策紅利。

  專家表示，此輪政策調(diào)整，不僅旨在提振樓市，也為長(zhǎng)期高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)一步蓄力。

  一系列政策還在持續(xù)推出。針對(duì)已宣布的允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備政策，相關(guān)部門已指導(dǎo)地方規(guī)范程序、明確標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)圍繞“怎么收”來推動(dòng)落實(shí)。

  自然資源部副部長(zhǎng)劉國洪說，自然資源部正積極配合財(cái)政部，推動(dòng)利用專項(xiàng)債券支持地方政府以土地收儲(chǔ)盤活存量閑置土地，同時(shí)配合相關(guān)部門，研究設(shè)立收購存量土地專項(xiàng)借款、商業(yè)貸款等支持政策。

  通過收回收購?fù)恋乇P活存量，一方面可減少市場(chǎng)存量土地規(guī)模，更好發(fā)揮土地儲(chǔ)備“蓄水池”和投放調(diào)節(jié)的功能；另一方面，可增加資金流動(dòng)性，有利于房企集中資金用于保交房；此外，收儲(chǔ)后形成“凈地”“優(yōu)地”，有利于補(bǔ)齊公共服務(wù)設(shè)施短板改善環(huán)境，滿足居住需要，騰出空間支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

  對(duì)于與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的政策，財(cái)政部部長(zhǎng)助理宋其超說，財(cái)政部正在抓緊研究明確相關(guān)稅收政策，主要包括增值稅和土地增值稅。這些政策統(tǒng)籌把握相關(guān)城市房地產(chǎn)調(diào)控的節(jié)奏和地方財(cái)政收入形勢(shì)，作出科學(xué)合理的安排；賦予地方一定的自主權(quán)，保持政策的穩(wěn)定性和公平性；有效降低房地產(chǎn)企業(yè)和購房人負(fù)擔(dān)。財(cái)政部表示，具體政策正在抓緊履行相關(guān)程序。

  我國住房發(fā)展已進(jìn)入從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”的新階段，人民群眾對(duì)住房的功能、質(zhì)量有新期待。

  倪虹說，推動(dòng)“好房子”建設(shè)，主要是抓樣板、立標(biāo)準(zhǔn)、建體系、強(qiáng)科技，推動(dòng)建設(shè)不同面積、不同價(jià)位的“好房子”。各地首先要把保障性住房建設(shè)成“好房子”，還要結(jié)合城市更新把老房子改造成“好房子”。

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