10月11日，戴德梁行針對(duì)2022年三季度上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)、零售市場(chǎng)、大宗交易市場(chǎng)以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行多維度的解讀。

上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交緩慢復(fù)蘇

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2022年上半年，上海經(jīng)濟(jì)恢復(fù)至去年同期的九成，6月份以后主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明顯改善，受經(jīng)濟(jì)回歸正常之利好，寫(xiě)字樓需求正在逐漸恢復(fù)中。根據(jù)戴德梁行研究部數(shù)據(jù)顯示：三季度，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納面積23.7萬(wàn)平方米，環(huán)比上揚(yáng)208.3%，其中核心區(qū)4.9萬(wàn)平方米，新興區(qū)18.9萬(wàn)平方米，均呈現(xiàn)環(huán)比上揚(yáng)的趨勢(shì)，主要是新項(xiàng)目入市帶動(dòng)交易的提升。

三季度徐匯中心區(qū)、蘇河灣、前灘三個(gè)區(qū)域均有重點(diǎn)項(xiàng)目入市，共計(jì)建筑體量27.7萬(wàn)平方米，核心區(qū)徐家匯板塊"徐家匯中心三期T1"、新興區(qū)靜安蘇河灣板塊"華潤(rùn)蘇河灣中心"以及前灘板塊"前灘國(guó)際廣場(chǎng)"入市。

基于后市供應(yīng)壓力及經(jīng)濟(jì)放緩下需求走勢(shì)的不確定性，寫(xiě)字樓租金價(jià)格繼續(xù)下探，三季度全市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金8.16元/平方米/天，環(huán)比二季度下滑0.37%，新興區(qū)降幅相對(duì)更顯著。從寫(xiě)字樓租賃成交的行業(yè)分布來(lái)看，今年前三季度，專(zhuān)業(yè)服務(wù)、金融及電子信息科技三大主力行業(yè)地位不變，貿(mào)易制造和生物醫(yī)藥排名第四、五位。從板塊來(lái)看，稀缺資源的北外灘、前灘、徐匯濱江、蘇河灣這些一江一河沿線板塊借助新項(xiàng)目入市，提供優(yōu)質(zhì)辦公空間和優(yōu)勢(shì)租金價(jià)格吸引企業(yè)入駐；而一些老牌核心區(qū)位的陸家嘴、南京西路板塊則以深度行業(yè)聚焦保持成交優(yōu)勢(shì)。

戴德梁行中國(guó)區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示：從第三季度的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，后市將延續(xù)這一穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。營(yíng)商環(huán)境方面，更開(kāi)放的人才政策及五型經(jīng)濟(jì)發(fā)展舉措為經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步復(fù)蘇提供了強(qiáng)有力的保障；同時(shí)，上海也正在積極打造綠色低碳、元宇宙、智能終端等新興行業(yè)拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展新內(nèi)涵。自今年6月起，上海新設(shè)企業(yè)數(shù)量明顯好轉(zhuǎn)，盡管是填補(bǔ)前期的不足，但第三季度企業(yè)的行動(dòng)仍證明其對(duì)后市信心正在逐漸恢復(fù)。

上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)受到疫情沖擊影響較大 政府出臺(tái)政策刺激消費(fèi)

在三季度，上海市政府出臺(tái)了一系列刺激消費(fèi)措施，修復(fù)本地居民的消費(fèi)信心，助力零售市場(chǎng)回暖，如"五五購(gòu)物節(jié)"、"愛(ài)購(gòu)上海電子消費(fèi)券"等，上海市中高端購(gòu)物中心的客流量顯著回升。然而，零售空間租賃需求的復(fù)蘇尚處于初始階段，多數(shù)零售物業(yè)的業(yè)主仍維持租金減免和商務(wù)優(yōu)惠條件以吸引零售商入駐。

本季度優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商的零售物業(yè)在十一黃金周之前搶先入市，助力市場(chǎng)回暖。如蘇河灣萬(wàn)象天地、錦滄文華、龍湖上海金匯天街和上海天空萬(wàn)科廣場(chǎng)，分別為市場(chǎng)新增60,000平方米、20,000平方米、110,000平方米和100,000平方米的零售面積。同時(shí)項(xiàng)目?jī)?nèi)均開(kāi)設(shè)大量國(guó)內(nèi)首店，例如，OTB集團(tuán)旗下Maison Margiela全球最大旗艦店、MARNI中國(guó)首家概念旗艦店、JILSANDER中國(guó)首家旗艦店、AMIRI亞太首店已于7月8日率先在錦滄文華揭幕。

上海經(jīng)過(guò)2022年年初的疫情不少新開(kāi)的載體與品牌在開(kāi)業(yè)籌備的階段受到影響，部分選擇延期開(kāi)業(yè)的時(shí)間。疫情后品牌在載體的選擇上，也有著不小的變化。以零售業(yè)態(tài)為主，國(guó)內(nèi)外品牌首店或首家線下零售店鋪均選擇核心商圈的沿街店鋪?zhàn)鳛檩d體。同時(shí)國(guó)際一線大牌對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)不斷融入新的趨勢(shì)，在客群鎖定上不單是聚焦于高凈值人群。

戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)助理董事陳云九表示，疫情對(duì)于消費(fèi)的影響正在逐漸消除，本季度全市商圈消費(fèi)集中度加強(qiáng)，重點(diǎn)商圈提質(zhì)效應(yīng)顯著。展望未來(lái)，目前上海的疫情狀況有所改善，上海市經(jīng)濟(jì)及商業(yè)已基本恢復(fù)正軌。短時(shí)間內(nèi)商業(yè)載體與品牌的開(kāi)業(yè)節(jié)奏將會(huì)放緩，但未來(lái)新載體與新品牌的開(kāi)業(yè)節(jié)奏將逐步恢復(fù)正常。

同時(shí)上海的零售市場(chǎng)在經(jīng)歷疫情后，不少新開(kāi)業(yè)的品牌端在載體選擇上也有一些新思路與新趨勢(shì)；品牌端更加傾向于經(jīng)營(yíng)時(shí)間靈活、有外擺條件、沿街的空間載體。在品牌段的未來(lái)視野上也出現(xiàn)了一些新的思路。品牌端除了讓自2020年疫情之后，已有3年時(shí)間無(wú)法踏出國(guó)門(mén)的中國(guó)消費(fèi)者有了極具活力、奢華與新鮮的體驗(yàn)。更是預(yù)示著品牌段未來(lái)將會(huì)通過(guò)新跨界、新聯(lián)名、新體驗(yàn)等吸引更多的中國(guó)新中產(chǎn)階級(jí)客群。

投資型買(mǎi)家回歸成大宗市場(chǎng)主流

2022年第三季度上海共錄得14宗、共計(jì)153億元大宗交易。受2022第二季度上海疫情對(duì)于大宗交易影響延續(xù)顯現(xiàn)，第三季度成交總額遠(yuǎn)低于去年同期水平。

物業(yè)類(lèi)型方面，三季度辦公成交額占比依舊穩(wěn)定維持在超60%的水平，成交總金額達(dá)93.2億元，其中不乏如佳兆業(yè)金融中心、君康金融廣場(chǎng)等高金額交易，單筆交易均突破20億元。工業(yè)熱度不減，以20%的成交額占比穩(wěn)居第二。投資者對(duì)商業(yè)項(xiàng)目出手保持謹(jǐn)慎，其成交金額占比穩(wěn)定在15%左右。

關(guān)于買(mǎi)家類(lèi)型，投資型買(mǎi)家成交占比大幅度增加，由上半年的42%提升至第三季度的79%，回歸成為市場(chǎng)主流；自用買(mǎi)家成交金額僅占21%，主要受本季度自用買(mǎi)家交易平均金額相對(duì)較小所影響。內(nèi)外資對(duì)比中，內(nèi)資買(mǎi)家繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)，71%的占比與上半年持平，維持市場(chǎng)高度活躍。

展望四季度，戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)提出四大預(yù)測(cè)：

因疫情反復(fù)及二季度封控延續(xù)影響，預(yù)計(jì)2022全年成交總額將低于去年的千億規(guī)模；

內(nèi)資買(mǎi)家活躍度更高，預(yù)計(jì)四季度表現(xiàn)持續(xù)亮眼；

物流資產(chǎn)包項(xiàng)目熱度不減，預(yù)計(jì)四季度物流類(lèi)型項(xiàng)目成交總額將顯著提升；

多單REITs成功發(fā)行，民間資本可直接參與物業(yè)投資，預(yù)計(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公寓等類(lèi)型物業(yè)成交額將持續(xù)走高。

華東高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)租賃市場(chǎng)恢復(fù)較緩 物流資產(chǎn)投資交易趨緊 冷鏈需求持續(xù)旺盛

三季度，華東高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)租賃市場(chǎng)恢復(fù)較緩。受疫情影響，上海地區(qū)生鮮食品、保供食品需求增長(zhǎng)，電商類(lèi)消費(fèi)類(lèi)需求減弱，但電商、快運(yùn)快遞仍為本季度上海高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)主要租戶。上海高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)平均租金環(huán)比微降0.65%，至47.8元/平方米/月；市場(chǎng)空置率環(huán)比上升4.98個(gè)百分點(diǎn)至10.6%。

環(huán)滬地區(qū)制造業(yè)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，制造業(yè)需求問(wèn)詢(xún)?cè)黾?。上海地區(qū)及昆山地區(qū)供應(yīng)緊張且租金較高，租戶為降低成本外遷至嘉興、蘇州縣級(jí)區(qū)域（太倉(cāng)、常熟）。此外，上海及環(huán)滬地區(qū)政府對(duì)租戶入駐的注冊(cè)納稅要求嚴(yán)格，部分租戶到期后需更換優(yōu)質(zhì)租戶。江蘇省高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)平均租金環(huán)比微漲0.18%，至34.1元/平方米/月；市場(chǎng)空置率環(huán)比上升2.17個(gè)百分點(diǎn)至12.0%。浙江省高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)平均租金環(huán)比微降0.59%，至35.7元/平方米/月；市場(chǎng)空置率環(huán)比上升1.04個(gè)百分點(diǎn)至14.7%。

此外，政府對(duì)不合規(guī)的老舊倉(cāng)儲(chǔ)內(nèi)的丙一類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行清理，同時(shí)租戶對(duì)產(chǎn)品細(xì)分及消防安全的意識(shí)提升，丙一類(lèi)產(chǎn)品需求增長(zhǎng)。本季度新增丙一類(lèi)消費(fèi)高標(biāo)庫(kù)供給呈上升趨勢(shì)，可消化一部分丙一類(lèi)產(chǎn)品需求。

緊受疫情影響，國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求低迷，高標(biāo)倉(cāng)整體市場(chǎng)租金呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，導(dǎo)致主流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金及物流開(kāi)發(fā)商資金收緊，項(xiàng)目投資對(duì)區(qū)域要求趨于嚴(yán)苛。上海、大蘇州地區(qū)、無(wú)錫、浙江地區(qū)杭州、嘉興等投資熱門(mén)城市仍受投資者關(guān)注。此外，政府對(duì)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、稅收及投資強(qiáng)度要求提升，增加上海及環(huán)滬地區(qū)投資熱門(mén)城市的投資難度。

隨著疫情緩和，線下餐飲及商超零售的經(jīng)營(yíng)逐步恢復(fù)常態(tài)，食品預(yù)制菜需求旺盛，促進(jìn)預(yù)制菜品的市場(chǎng)需求量增長(zhǎng)。多溫庫(kù)結(jié)合中央廚房、食品加工的模式增加，滿足食品存儲(chǔ)需求的同時(shí)保障食品安全及食品新鮮度。

戴德梁行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵表示，華東高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)租賃市場(chǎng)恢復(fù)較緩，受四季度電商促銷(xiāo)旺季影響，預(yù)計(jì)華東整體高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)物流市場(chǎng)需求短期內(nèi)拉升，空置率有望降低。物流資產(chǎn)投資交易趨緊。冷庫(kù)改造需求呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢(shì)，整體冷鏈需求仍保持著增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

標(biāo)簽： 萬(wàn)平方米 零售市場(chǎng) 個(gè)百分點(diǎn)