深圳，苦沒地久矣！

深圳(不含深汕合作區(qū))人口密度已高達(dá)8821人/平方公里，不僅高居全國第一，還領(lǐng)先第二的東莞一倍。

(資料圖片)

深圳的密度甚至高于香港的7060人/平方公里和新加坡的7691人/平方公里。

也正因如此，近年坊間喊著深圳zx、擴(kuò)容的聲音，不絕于耳。

可最近，深圳的地突然就變“多”了。

而且這下東莞、佛山、上海、蘇州慌了，紛紛跟進(jìn)。

這是咋回事？

Part.01

最近，深圳市“20+8”產(chǎn)業(yè)2000萬平方米“工業(yè)上樓”廠房空間簽約儀式舉行，將按照每年建設(shè)不少于2000萬平方米，連續(xù)實(shí)施5年的進(jìn)度，向社會(huì)提供“工業(yè)上樓”的高品質(zhì)低成本產(chǎn)業(yè)空間。

2000萬平方米到底有多大？

著名的蛇口工業(yè)區(qū)占地10.85平方公里，2000萬平方米也就是20平方公里，換句話說深圳每年所提供的“工業(yè)上樓”產(chǎn)業(yè)“用地”，相當(dāng)于再造兩個(gè)蛇口工業(yè)區(qū)。

“工業(yè)上樓”是什么新概念？

避免經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”，是高層近年屢次強(qiáng)調(diào)的重大議題，將工業(yè)置于了極其重要的地位。

工業(yè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的主體，在經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)的驅(qū)動(dòng)下，工業(yè)發(fā)展往往面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)加速和土地資源緊張的雙重壓力。在我國城市土地分配利用中，工業(yè)用地占比22%。

可對(duì)深圳來說，太難了！

住宅用地要保障，深圳一言難盡的房?jī)r(jià)很大原因是供給不足；商業(yè)用地不能少，這是深圳發(fā)展高端服務(wù)業(yè)的關(guān)鍵；工業(yè)用地同樣不得含糊，深圳與上海、蘇州并立為全球三大工業(yè)城市；且不說市域內(nèi)還有眾多山巒隔阻……

萬般無奈下，深圳只能借鑒高端服務(wù)業(yè)建摩天大樓的經(jīng)驗(yàn)，讓“工業(yè)也上樓”。

簡(jiǎn)單說“工業(yè)上樓”就是將重量較輕、震動(dòng)較小的生產(chǎn)設(shè)備遷移至高層，實(shí)現(xiàn)立體式開發(fā)。

企業(yè)進(jìn)入高層廠房，工業(yè)空間由二維轉(zhuǎn)向三維，從而達(dá)到有效盤活低效土地、溢出更多發(fā)展空間的目的。

種種跡象表明，讓“工業(yè)上樓”，深圳已經(jīng)刻不容緩。

去年全球工業(yè)增加值排名，深圳落后于老對(duì)手上海和蘇州，列全球第3。

而作為千年老二的江蘇，去年也以微弱的領(lǐng)先奪下中國第一制造業(yè)大省的寶座。要知道，這可是26年來，江蘇首次反超啊。

工業(yè)此消彼長，原因非常復(fù)雜。但不得不說，以深圳為代表的大灣區(qū)，真的很缺地。

土地資源全面緊張，不可避免會(huì)影響大灣區(qū)的招商引資以及工業(yè)持續(xù)發(fā)展。

而且用地緊張的可不止深圳，更是整個(gè)大灣區(qū)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》顯示，國內(nèi)市域人口密度最高的10個(gè)城市分別是深圳、東莞、上海、廈門、佛山、廣州、中山、汕頭、鄭州和無錫。

從前十名來看，廣東全省獨(dú)占6席，其中廣東大灣區(qū)部分占了5席。這還不算在全世界都擠出了名的香港和澳門。

40多年前，在改革開放的號(hào)角下，大灣區(qū)迅速孕育出繁榮的鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，衍生出眾多的勞動(dòng)密集型企業(yè)，成為中國最具經(jīng)濟(jì)活力的熱土。

同時(shí)，大灣區(qū)各地土地開發(fā)強(qiáng)度遠(yuǎn)超警戒線。

眼下深圳、東莞、佛山的土地開發(fā)強(qiáng)度都已超過國際公認(rèn)的30%警戒線：深圳逼近50%、東莞達(dá)48.5%、佛山為35%左右，而作為佛山制造業(yè)引擎的順德區(qū)已高達(dá)50%。

土地開發(fā)強(qiáng)度大、人地矛盾突出是大灣區(qū)普遍的問題。

隨著城市化狂飆突進(jìn)，大灣區(qū)工業(yè)用地不斷受到基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)用地的擠壓，很多工業(yè)用地變成了商業(yè)用地。用地難、用地貴，讓大灣區(qū)制造業(yè)面臨不小壓力。

《南方日?qǐng)?bào)》去年報(bào)道，東莞全市約423平方公里的工業(yè)用地零散分布于超過2萬個(gè)地塊，面積小于5公頃的地塊占比超90%。其中，70%的村級(jí)工業(yè)園在300畝以下，60%的鎮(zhèn)拿不出500畝以上的土地承載新增產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

深圳和東莞真是好兄弟，連需要邁過的坎都一樣。

Part.02

都是逼出來的。深圳充分發(fā)揚(yáng)先行示范區(qū)的精神，打響了工業(yè)上樓第一槍。

深圳寶安，與東莞交界處，十年前，是一片低矮的舊工廠，原有39家企業(yè)均為五金制品、模具銷售、配件包裝等傳統(tǒng)低端制造行業(yè)，入駐企業(yè)年產(chǎn)值約1.2億，年納稅額僅600多萬元。

現(xiàn)在，一幢23層的摩天大樓醒目矗立，與周邊形成鮮明對(duì)比。120多高端制造業(yè)企業(yè)在樓內(nèi)生產(chǎn)，一年貢獻(xiàn)35億的產(chǎn)值。

全至科技創(chuàng)新園共計(jì)23層99.8米，標(biāo)準(zhǔn)層面積約5300平方米，戶型面積593-1470平方米，可自由組合，8臺(tái)智能高速客梯，6臺(tái)大型貨梯，配置大型卸貨平臺(tái)，科學(xué)規(guī)劃人車分流、人貨分流，垂直運(yùn)輸能力極佳。

這是全至科技創(chuàng)新園，全國第一個(gè)“工業(yè)上樓”實(shí)踐樣本。

全至科技創(chuàng)新園共計(jì)23層99.8米，標(biāo)準(zhǔn)層面積約5300平方米，戶型面積593-1470平方米，可自由組合，8臺(tái)智能高速客梯，6臺(tái)大型貨梯，配置大型卸貨平臺(tái)，科學(xué)規(guī)劃人車分流、人貨分流，垂直運(yùn)輸能力極佳。

從此，“工業(yè)上樓”模式在大灣區(qū)逐步推廣。

2021年7月，國家發(fā)展改革委發(fā)布了《國家發(fā)展改革委關(guān)于推廣借鑒深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)創(chuàng)新舉措和經(jīng)驗(yàn)做法的通知》，在保障工業(yè)發(fā)展空間的內(nèi)容中，明確提出：要推廣“工業(yè)上樓”模式。此措施表示：深圳創(chuàng)新性的“工業(yè)上樓”嘗試合理有效，將被復(fù)制、推廣到全國。

眼看廣東放出了大招，江蘇也躍躍欲試、未雨綢繆。

江蘇去年出臺(tái)了工業(yè)用地提質(zhì)增效實(shí)施細(xì)則，對(duì)于工業(yè)項(xiàng)目的容積率底限提出要求：蘇南、蘇中、蘇北容積率分別不低于1.5,1.2,1.0。鼓勵(lì)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房，高標(biāo)準(zhǔn)廠房容積率不低于2.0，鼓勵(lì)建設(shè)四層及以上配工業(yè)電梯的高標(biāo)準(zhǔn)廠房。

蘇州，成了江蘇乃至長三角第一個(gè)吃“工業(yè)上樓”螃蟹的城市。

蘇州工業(yè)園區(qū)營商環(huán)境30條提出鼓勵(lì) “工業(yè)上樓”，提高產(chǎn)業(yè)用地容積率。就在一個(gè)月前，蘇州工業(yè)園表示，致力打造“工業(yè)上樓”風(fēng)向標(biāo)，推動(dòng)生產(chǎn)垂直化，打造“垂直園區(qū)”，助力工業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

細(xì)心的你可能看出來了，同是“工業(yè)上樓”，蘇州的“垂直工廠”似乎比深圳的更矮一些？

沒錯(cuò)，蘇州并沒抄深圳的作業(yè)。因?yàn)樘K州有一位老師——也是改變自己命運(yùn)的，將工業(yè)園模式引進(jìn)蘇州的——新加坡。

新加坡，“工業(yè)上樓”的先行者與模范生，于上世紀(jì)90年代首創(chuàng)“堆疊式廠房”。

新加坡根據(jù)自身重工業(yè)比重大，中小輕工企業(yè)偏少，而重工業(yè)對(duì)建筑承重、建筑層高要求非常高的實(shí)際，發(fā)明了三層疊三層，最高為9層形態(tài)的堆疊式廠房。

更有意思的是，“工業(yè)上樓”的鼻祖不是新加坡，而是深圳的老師和鄰居——香港。

上世紀(jì)70年代，土地稀缺的香港，為充分利用發(fā)達(dá)國家向發(fā)展中地區(qū)轉(zhuǎn)移勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)，探索了各種拓展空間的嘗試，通過工業(yè)大廈形式將低技術(shù)、勞動(dòng)密集的紡織、輕工業(yè)等搬上高樓。

當(dāng)時(shí)香港輕工業(yè)快速發(fā)展的需求催生了大面積的高層廠房。眾多十層以上的高層廠房，很多甚至超過20層，高度接近100米。主要集中了電子、服裝、玩具、珠寶、印刷、食品加工等產(chǎn)業(yè)。

例如高達(dá)24層的新海怡廣場(chǎng)，曾是全球電子生產(chǎn)的重要集聚地，見證過往香港工業(yè)發(fā)展的繁榮。

后面產(chǎn)業(yè)空心化的故事，大家都知道了。

香港和新加坡，亞洲的兩大門戶和兩顆明珠。過去幾十年，一直在金融、物流、商貿(mào)、航運(yùn)等領(lǐng)域拼得難舍難分。倒是工業(yè)的沉浮，更能隱喻彼此眼下的命運(yùn)。

而繼承了它們衣缽的深圳和蘇州，也延續(xù)著“工業(yè)上樓”的新一輪比拼。

Part.03

深圳和蘇州關(guān)于“工業(yè)上樓”高度的分野，說明了一個(gè)重要問題——“工業(yè)上樓”存在一定限制，并不是所有工廠都適合上樓。

眼下想工業(yè)上樓的城市有很多，大灣區(qū)幾乎無一城缺席，長三角除了蘇州，還有上海、杭州、南京、揚(yáng)州等。北方只有青島一城，對(duì)此心心念念。

業(yè)內(nèi)人士分析：對(duì)于土地資源充沛的二三線城市，以及重工業(yè)產(chǎn)業(yè)特征的城市，短期內(nèi)并不適合推廣工業(yè)上樓。

蘇州、杭州、青島等產(chǎn)業(yè)較新、較輕的城市，工業(yè)上樓較為容易；寧波、嘉興、無錫等重產(chǎn)業(yè)特征，對(duì)工業(yè)上樓的需求尚未明顯表現(xiàn)。

有些工業(yè)生產(chǎn)要用到大型機(jī)器設(shè)備或重型起重運(yùn)輸設(shè)備，或者生產(chǎn)的產(chǎn)品體積重量很大，讓這些企業(yè)上樓就不現(xiàn)實(shí)。

此外，企業(yè)生產(chǎn)所產(chǎn)生的噪音、污染、輻射等也是能否上樓必須考慮的因素。

比如生物醫(yī)藥企業(yè)需要十萬級(jí)潔凈廠房，引導(dǎo)這些企業(yè)上樓，要滿足生產(chǎn)工藝和空氣潔凈度的要求；精密儀器制造對(duì)振動(dòng)較為敏感，建筑設(shè)計(jì)就要有防振減振措施；輕生產(chǎn)企業(yè)涉及大型機(jī)械設(shè)備，廠房的層高、承重等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。只有企業(yè)的基本需求得到了滿足，企業(yè)才有上樓的可能。

不過深圳光明區(qū)將戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)集群和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群的產(chǎn)業(yè)，全部列入鼓勵(lì)工業(yè)上樓的企業(yè)類型。重點(diǎn)包括新一代電子信息、高端智能裝備、生物醫(yī)藥、新材料、新能源等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

這很好理解，工業(yè)上樓是表，轉(zhuǎn)型升級(jí)才是里?？磥砩钲谟譁?zhǔn)備下一盤大棋。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，從長遠(yuǎn)來看，“工業(yè)上樓”是絕大多數(shù)一二線城市不可避免的趨勢(shì)。因?yàn)楣I(yè)上樓可以被視為檢驗(yàn)城市制造業(yè)素質(zhì)和層級(jí)的試金石。

標(biāo)簽： 工業(yè)用地 萬平方米 土地開發(fā)