根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2022年底，美國大都市區(qū)的寫字樓空置率平均高達(dá)近19%，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)創(chuàng)下了30年來的新高。

(資料圖片)

硅谷地區(qū)的舊金山其寫字樓空置率尤為嚴(yán)重。根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，2022年最后三個月，舊金山寫字樓空置率達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的27.6%，而在疫情爆發(fā)前的數(shù)據(jù)僅為3.7%。這個空置率是有記錄以來的最高點，甚至超過了2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂時期的20%。

空置率高企的原因是多方面的：

疫情催生了混合辦公模式，大量員工繼續(xù)遠(yuǎn)程辦公，越來越多的公司開始采用遠(yuǎn)程或混合工作方式，公司們減少了對辦公空間的需求。再疊加上宏觀經(jīng)濟環(huán)境的壓力，以及人工智能對勞動力的替代，最近科技行業(yè)一輪接著一輪地裁員。這不，人一少，對辦公空間的需求就自然而然地下降了。

根據(jù)辦公室出勤率記錄公司Kastle Systems的數(shù)據(jù)，上周（3月15日），美國 10 個主要大都市地區(qū)的辦公室使用率平均為 47.3%。而且自 2021 年 中以來，這一數(shù)字一直在50%左右。

也就是說，你安排了100個工位，但平均每天只有不到50人來辦公室上班——這個空間浪費程度讓老板們男默女淚。

圖片截圖自：https://www.kastle.com/safety-wellness/getting-america-back-to-work/

市場供給過剩，促使越來越多的寫字樓業(yè)主考慮重新利用空間，特別是那些老舊辦公樓的業(yè)主——他們難以與高質(zhì)量的競爭對手抗衡，紛紛開始尋求“適應(yīng)性再利用(adaptive reuse)”方案。

“適應(yīng)再利用”是指將現(xiàn)有建筑存量匹配不斷演化的生活與工作方式，即使現(xiàn)有建筑存量是在過去建造的，但仍然可以通過“適應(yīng)再利用”匹配當(dāng)下時代的需求。當(dāng)然，每一個城市都有自己獨特的發(fā)展歷史以及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟現(xiàn)狀，因地制宜地進(jìn)行用途轉(zhuǎn)變非常重要。

總的來說，美國市中心的新建機會已然不多，“適應(yīng)再利用(adaptive reuse)”一直在美國城市轉(zhuǎn)型中唱主角。因此，在2023年，Globest預(yù)計適應(yīng)性再利用的辦公室轉(zhuǎn)換面積預(yù)估將激增至近185萬平米，比2022年的111萬平米增長近75%，而在2021年，轉(zhuǎn)換面積才不過74萬平米。

那么，這些辦公室究竟轉(zhuǎn)換成了什么呢？

生命科學(xué)實驗室

在我們?nèi)ツ?0月份的一篇文章中，我們分享了一個現(xiàn)象：在北美各大城市，越來越多的辦公空間轉(zhuǎn)換為住宅。

當(dāng)然，住宅僅僅是其中一個方面。經(jīng)過深入研究，我們發(fā)現(xiàn)一個更突出的轉(zhuǎn)換形式是生命科學(xué)實驗室——

大量辦公空間正排隊變?yōu)樯茖W(xué)實驗室！

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年底，美國地區(qū)217 個正在建設(shè)或規(guī)劃階段的辦公室轉(zhuǎn)換項目中，50% 為實驗室。畢竟，cushman & wakefield統(tǒng)計了2022年全球各大生命科學(xué)聚集地區(qū)的建設(shè)情況，無一另外，都在“擴容”，尤其是舊金山灣區(qū)以及波士頓。

足見市場對實驗室空間的需求有多么火爆，而這需求激增背后有多種因素：

首先，由于新冠疫情導(dǎo)致人們對健康和保健意識的提高，美國相關(guān)領(lǐng)域的需求大增。其次，生命科學(xué)領(lǐng)域的專利不斷產(chǎn)業(yè)化和商業(yè)化，催生了越來越多的生物創(chuàng)業(yè)公司。特別是在基因編輯、基因療法、藥物研發(fā)等前沿技術(shù)方面，眾多公司提供了更加精準(zhǔn)、個性化的醫(yī)療服務(wù)和治療方案。

根據(jù)數(shù)據(jù)公司PitchBook的統(tǒng)計，疫情后，全球生物醫(yī)藥初創(chuàng)企業(yè)的募資金額都處于高位，熱度不退，生物技術(shù)領(lǐng)域的投資和發(fā)展正處于快速增長階段。

更為關(guān)鍵的是，生物醫(yī)藥行業(yè)需要現(xiàn)場辦公，許多實驗無法在線上進(jìn)行，必須在實驗室完成。因為這個特質(zhì)，不少投資人將美國醫(yī)藥地產(chǎn)Reits視作經(jīng)濟回暖的指標(biāo)。

同時，許多創(chuàng)新型生物醫(yī)藥企業(yè)相信，創(chuàng)新力源于人與人之間的面對面溝通，因為只有面對面，才能產(chǎn)生信任和連接，進(jìn)而催生顛覆現(xiàn)有產(chǎn)品的創(chuàng)新想法，所以實體辦公空間仍然是必需的。

更為重要的是一句古老的房地產(chǎn)格言：“地段，地段，還是地段?！?/p>

生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)需要集群式發(fā)展，企業(yè)的成功與否有時取決于地理位置——不僅需要位于特定城市，還要在城市內(nèi)的特定地點，以便足夠接近關(guān)鍵人才和機構(gòu)。

而這些地段資源，非，常，有，限。

受以上各種因素的疊加影響，對生命科學(xué)建筑的需求持續(xù)上升。2021年，美國12個最大的生命科學(xué)聚集地的實驗室空間租金平均增長了11%，而標(biāo)準(zhǔn)辦公室的租金增長僅為2%。

總得看來，市場對生命科學(xué)研究空間有巨大的需求，但空間不夠，所以美國叫得上號的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)集群區(qū)幾乎都在忙著進(jìn)行從辦公室到實驗室的轉(zhuǎn)換。

那你說新建可以不可以？

可以，而且，新建的成本，比改造辦公樓可能更低！

但是時間可能來不及。從頭開始的項目可能需要幾年時間，而轉(zhuǎn)換項目可能只需18個月。

時間比空間要更珍貴。于是我們看到，在在波士頓、圣地亞哥、洛杉磯和舊金山灣區(qū)等頂級生命科學(xué)聚集區(qū)，生物實驗室的空置率常年維持在4%以下，轉(zhuǎn)換的空間數(shù)量也是最多的。

轉(zhuǎn)換的挑戰(zhàn)

但將辦公樓改造為實驗室空間確實不是一件容易的事情。

生命科學(xué)租戶通常有許多特殊需求，例如更強大的備用發(fā)電設(shè)備、供水基礎(chǔ)設(shè)施，更充足的層高(以確保管道、管道和布線安全地隱藏在吊頂后面)。此外，特定的運輸和裝載區(qū)對實驗室成功運營至關(guān)重要，需要仔細(xì)規(guī)劃。樓層荷載、建筑結(jié)構(gòu)等等也非常關(guān)鍵。

面對這些挑戰(zhàn)，從傳統(tǒng)辦公空間轉(zhuǎn)換為實驗室用途需要考慮多個方面，也需要多方協(xié)調(diào)合作。比如：更改或升級建筑規(guī)范、安裝專用服務(wù)電梯、升級電力、排氣和消防系統(tǒng)以及檢修電氣系統(tǒng)。

當(dāng)然，轉(zhuǎn)換還要考慮到業(yè)主所處于的業(yè)務(wù)階段/業(yè)務(wù)內(nèi)容，如果單純是研發(fā)辦公功能，翻新相對較為簡單。然而，如果涉及中試/制造，難度則會直線上升。許多辦公樓根本無法滿足實驗室改造的條件。

比如，生物制造需要足夠大的屋頂空間、足夠高的天花板和能處理氣體的管道。某些情況下，還需要其他專門的支持功能，如動物飼養(yǎng)室、環(huán)境室、成像室、潔凈室和其他專門空間等等。

如果配備動物飼養(yǎng)室或潔凈室，那就需要大量的工藝管道、冷卻、排氣等設(shè)施。例如，潔凈室需要大量的HEPA過濾器，可能覆蓋整個天花板，這些過濾器很重，對結(jié)構(gòu)的要求更高。此外，這些機械系統(tǒng)更耗電，昂貴的電力成本也是一個要考慮的問題。危險化學(xué)品的處理和通風(fēng)設(shè)備也會增加成本，特別是在生物和化學(xué)實驗室中，還需要安裝專門的通風(fēng)裝置來排出所有空氣而非再循環(huán)空氣。

生命科學(xué)實驗室空間具有獨特性和高度復(fù)雜性，隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展或轉(zhuǎn)向不同方向，這些需求也會發(fā)生相應(yīng)變化。我們前面討論的只是最初的、非常寬泛的問題，實際上，每個轉(zhuǎn)換項目都應(yīng)該一事一議，量身定制。

最重要的是，做好心理準(zhǔn)備：改造辦公樓為實驗室空間的成本有時候比從頭開始新建更貴。

當(dāng)然，這也給未來的新建項目提出了更高的要求，在這個快速變化的市場中，我們未來的建筑是否可以更具靈活性和創(chuàng)新性？

不是市場來適應(yīng)建筑空間，而是建筑空間更好地來適應(yīng)市場？

會有泡沫嗎？

最后，我們想提出一個問題：從數(shù)據(jù)上看，需求已經(jīng)被滿足地差不多了，但巨大的供給仍然撲面而來：隨著如此多的空間、資本涌入生命科學(xué)領(lǐng)域，我們想問：這其中是否存在泡沫？

boston，san diego的凈吸納率(net absorption)已經(jīng)為負(fù)了！

所以，泡沫可能是存在的。地產(chǎn)行業(yè)是一個周期行業(yè)，極度容易受到金融市場沖擊的影響。

但（可能是）COVID-19的疫苗給了監(jiān)管者很強的信心，美國FDA目前在嘗試起草一項加快臨床試驗的新協(xié)議，希望可以安全地縮短從臨床到上市的過程；如果真被付諸實踐，可能會導(dǎo)致該行業(yè)增長的巨大飛躍，造就下一代的繁榮 - 就像1992年P(guān)DUFA法案催生的繁榮那樣。

此外，除了細(xì)胞和基因療法外，生物技術(shù)領(lǐng)域還有多個跨學(xué)科發(fā)展的推力。比如合成生物學(xué)，它可能將在先進(jìn)材料、精煉化學(xué)品、化妝品和塑料等領(lǐng)域帶來強勁的投資以及增長。

而“做賣水生意”的生命科學(xué)地產(chǎn)，可能還會繼續(xù)接著奏樂接著舞。

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