都說二房東是“租房界的毒瘤,業(yè)主們的天敵”,現(xiàn)實也確是如此。
租過房子的小伙伴都應(yīng)該有這樣的體會,二房東一天到晚總是盤活著怎么從你的口袋里撈錢,想坑你的時候理由總是千千萬,絲毫不給你反抗的余地。
美其名曰刷個大白墻,配上一兩件甲醛超標(biāo)的家具,房租就能漲一波;等房子到期了,續(xù)租的時候也能漲一波;等周邊通了個公交地鐵,租金還能再漲一波......層出不窮的漲租手段不僅出現(xiàn)在日常租房中,就連深圳工廠老板也沒能逃過二房東的魔爪。
【資料圖】
在粵港澳大灣區(qū)開工廠的老板一定對二房東印象深刻,基本上在大灣區(qū)的各個重鎮(zhèn)都能看到他們的身影,各種花式漲租手段更是讓制造業(yè)老板壓力山大。
Part.01
傳統(tǒng)制造業(yè)外遷
二房東接盤廠房
深圳制造業(yè)清退、遷移的歷史由來已久,并且還在呈逐年上升的趨勢。
其實早在1994年,深圳在嘗試往電子信息方向轉(zhuǎn)型的過程中,就清退了一批由三來一補貿(mào)易帶來的低端制造業(yè),因為當(dāng)時絕大部分廠房都是由制造業(yè)老板自持,當(dāng)?shù)投酥圃鞓I(yè)被迫出走,大量的廠房也就空置了下來。
就這樣,大面積的空置廠房被通過賺差價嘗到甜頭的二房東一股腦承包了下來。
隨著二房東大批量的涌入廠房市場,不僅扭曲了租賃市場的供求關(guān)系,更對整個制造業(yè)產(chǎn)生了巨大的沖擊。
在這樣的背景下,也給廠房租賃市場提供了巨大的運作空間,深圳二房東憑借一己之力集結(jié)了三大廠房戰(zhàn)隊,頗有一種不顧制造業(yè)老板死活的氣勢。
村集體股份公司建設(shè)的廠房就是其中一支戰(zhàn)隊,廠房面積普遍偏大,基本上都是獨門獨院的大片工業(yè)區(qū);另一支則是投資商戰(zhàn)隊,靠著收購空置廠房做投資發(fā)家致富;還有一支是以低端制造業(yè)名號被清退的老廠房主。
妥妥的三足鼎立。但是由于缺乏相應(yīng)的廠房運營經(jīng)驗,又或是怕麻煩、沒精力,還有的根本瞧不上招商、運營、管理這些雜活,干脆把手里的廠房全部承租給二房東進(jìn)行打理,自己也落得個清閑自在。
簡單的收收租金,數(shù)數(shù)錢,成了村集體、投資商,老廠房主的首要訴求。
但是,絕大部分需要租廠房都是中小型企業(yè),他們對租金償付能力上自然也相對較弱,面對黑心二房東的頻繁漲租,在高額租金費用和生產(chǎn)成本的雙重壓力下,中小型企業(yè)要嘛原地倒閉,要嘛直接跑路,拖家?guī)Э谵D(zhuǎn)移去東莞等周邊城市。
Part.02
隱性收費暴漲
廠房租金“狂飆”
當(dāng)賺錢成為一房東的終結(jié)目標(biāo),那勢必就會在租金上暗暗較勁,拿到的底價也會更高,二房東則需要通過更多手段獲取除租金以外的收益,滿足他們對賺錢的訴求。
隨著二房東花式漲租“騷操作”的不斷深入,不僅讓深圳的租賃市場出現(xiàn)了大范圍的收費亂象,導(dǎo)致中小型制造業(yè)無法良性發(fā)展,更無法牢固一個城市或區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),他們的腦子里只有圈錢,根本不會在意什么樣的企業(yè)入駐,只要錢進(jìn)口袋就行。
一般情況下,二房東都是和廠商簽兩到三年的短約,盼著合約結(jié)束時順勢漲一波房租,就吃準(zhǔn)了廠房設(shè)備搬離成本高,不可能輕易換生產(chǎn)場地這一點,制造業(yè)老板也只能擺擺手,任由二房東的宰割。
續(xù)租漲租、裝修漲租、添設(shè)備漲租,已成為二房東屆不成文的“坑錢”規(guī)定。
這種明面上的漲租操作已經(jīng)是見怪不怪了,但光靠漲租又怎能滿足二房東的胃口,為了賺取更多收益,越來越多隱性的賺錢方式更是被二房東玩出花來。
從空間偷面積,從水電表偷水電,還要巧立各種收費名目,如廠長費、衛(wèi)生費、免息水電費押金等,說他們是地痞流氓一點也不為過。
所有水電表統(tǒng)一由二房東安裝,一度電當(dāng)兩度跑,一噸水收兩噸的費,直接導(dǎo)致廠房的運作成本持續(xù)飛升,但面對二房東形成的區(qū)域壟斷,制造業(yè)老板也只能默默承受,任由電表飛馳,任由水表瘋狂旋轉(zhuǎn)。
為了能賺取更多的單位租金,廠房的實際面積基本也都是虛報,真就在二房東的嘴里吐不出一句實在話,就是仗著廠子有公攤面積,目前也沒有明確的測量標(biāo)準(zhǔn),這種偷面積的漲租方式更是讓制造業(yè)老板無從考證,最后也只能是啞巴吃黃連,有苦說不出。
Part.03
龍頭公司涌現(xiàn)
專注打造優(yōu)質(zhì)園區(qū)
這樣畸形的租賃市場,不僅讓制造業(yè)老板叫苦連天,對于區(qū)域的長期發(fā)展來說,也將是致命的打擊,想靠租金賺錢的三大廠房戰(zhàn)隊成了制造業(yè)發(fā)展的絆腳石。
現(xiàn)在政府更愿意把工業(yè)用地拿給擁有實業(yè)的龍頭公司,相比于園區(qū)的租金收益,他們更愿意把精力專注于搭建更好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)和完善制造業(yè)上下游上,以此來輔助主業(yè)賺取更多收益。
對國央企來說,不管是在存量資產(chǎn)盤活問題上,還是在新項目的運營上,解決地方政府對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的訴求,實現(xiàn)區(qū)域的GDP創(chuàng)收,才是他們?yōu)橹畩^斗的目標(biāo)。
由于現(xiàn)在絕大部分龍頭公司和國央企缺乏相應(yīng)的園區(qū)運營經(jīng)驗,所以基本上都會選擇把園區(qū)交給二房東來運營。靠租金賺錢已經(jīng)不再是他們的第一選擇。
二房東在承租時也會拿到更低的底價,在合作過程中,對產(chǎn)業(yè)生態(tài)、產(chǎn)業(yè)運營也提出了更高的要求,隨著甲方訴求的改變,二房東的商業(yè)模式也隨之發(fā)生了轉(zhuǎn)變。
隨著這樣的產(chǎn)業(yè)新氛圍出現(xiàn),一味的高租金、高成本,只會將優(yōu)質(zhì)企業(yè)拒之門外,產(chǎn)業(yè)自然也就無法進(jìn)行良性發(fā)展,只會讓那些租金償付能力,抗風(fēng)險能力相對較弱的中小型制造企業(yè),扼殺在成長的搖籃中。
在二房東甲方訴求發(fā)生變化后,盲目漲租金、增收各項隱性費用的行為將會不斷被弱化,從而為更多中小型制造企業(yè)提供更廣闊的發(fā)展空間。
在專注產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提條件下,二房東也會有更良性的收費標(biāo)準(zhǔn),更加專注對自身產(chǎn)業(yè)運營能力的打磨,不僅會在租金上做讓步,相應(yīng)的優(yōu)惠政策、豐厚的財政補貼也會向其傾斜。
目前,深圳制造業(yè)撤離的情況還在持續(xù)發(fā)生,為了留住制造業(yè),工業(yè)上樓政策的出現(xiàn)不僅為制造企業(yè)提供了相應(yīng)的低價廠房,還會框定租金標(biāo)準(zhǔn)和漲幅標(biāo)準(zhǔn),緩解深圳制造業(yè)頻頻外遷的尷尬局面。
隨著越來越多的龍頭公司、國央企作為園區(qū)持有者出現(xiàn),也在某種程度上壓縮了原來通過租金賺錢的二房東市場,從而為制造企業(yè)開辟出了一條租金更低、環(huán)境更好的新賽道,緩解高租金、高成本對制造業(yè)的傷害,倒逼二房東從根本上做出改變。
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