作為不可逆的初始決策,“選址”對(duì)企業(yè)尤其是制造和零售類企業(yè)是生死攸關(guān)的大事。一個(gè)好的選址會(huì)給業(yè)務(wù)開(kāi)展、品牌打造、人才吸引帶來(lái)積極的正向效果,反之亦然。
后悔了就搬唄?沒(méi)那么簡(jiǎn)單!企業(yè)搬遷難免帶來(lái)固定資產(chǎn)損失、密切關(guān)系削弱、核心員工流失、供應(yīng)鏈重建等挑戰(zhàn),如果是重資產(chǎn)企業(yè)跨省跨市搬遷,這種震蕩會(huì)更加明顯,大大損傷企業(yè)的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性。
(資料圖)
因此,經(jīng)過(guò)周密考量的企業(yè)選址就是一場(chǎng)隱形財(cái)富的創(chuàng)造。那么,對(duì)中小企業(yè)而言,沒(méi)有專人專崗、沒(méi)錢(qián)聘請(qǐng)外腦,如何在企業(yè)選址上省錢(qián)又避雷?干貨奉上。
01
斷舍離,確定選址優(yōu)先事項(xiàng)
地段、交通、空間、配套、物管、能耗、政策、人才……都是企業(yè)關(guān)注的要素,但是各方面都優(yōu)秀的落戶地,價(jià)格也一定很優(yōu)秀。
成年人不能啥都要,必須作出取舍,這就要確定“優(yōu)先事項(xiàng)”:通過(guò)這次選址,你最想改善的是什么?
性價(jià)比?多美鄰?帶裝修?可環(huán)評(píng)?好停車(chē)?地鐵直達(dá)?獨(dú)立庭院?星級(jí)服務(wù)?老板回家快?有優(yōu)良實(shí)驗(yàn)室?可擴(kuò)展面積充足?接近客戶爸爸?知道自己想要什么,才可以理性看待手里的選項(xiàng),提升決策效率。
在具體實(shí)施上,可以拉一個(gè)表格,填列自己關(guān)注的所有要素并加以賦權(quán),這個(gè)“打分表”能幫你在日漸花眼的看房之后達(dá)成一個(gè)相對(duì)滿意的結(jié)果。
02
千金買(mǎi)鄰,貼近行業(yè)主流社區(qū)
互聯(lián)網(wǎng)、金融、專業(yè)服務(wù)、文創(chuàng)傳媒、生物醫(yī)藥……城市空間在發(fā)展中逐漸形成了產(chǎn)業(yè)集聚,因此,地理位置一定程度上能表征企業(yè)的行業(yè)屬性和生態(tài)位,知春路的公司,亦莊的企業(yè),西二旗的名片,金融街的logo,CBD的辦公室,三元橋的外立面……位置和建筑構(gòu)成了外界對(duì)企業(yè)的初步印象,并內(nèi)化為企業(yè)“調(diào)性”、“人設(shè)”和“光環(huán)”的一部分。
除了非常重要的品牌效應(yīng),選址于本行業(yè)主流社區(qū),至少還有3個(gè)實(shí)打?qū)嵉暮锰?/strong>:一是與同行和上下游的交流更加便利;二是利于員工招聘和人才吸引;三是更有可能享受到當(dāng)?shù)卣槍?duì)性的產(chǎn)業(yè)扶持政策。
當(dāng)然,也有人反其道而行并取得成功,比如京東。2017年,京東從北四環(huán)的北辰中心搬入亦莊,與互聯(lián)網(wǎng)集中的西北方打了個(gè)對(duì)角,距離非常遠(yuǎn)。據(jù)劉強(qiáng)東回憶,這次選址遭到了全公司尤其是人力資源部門(mén)的極力反對(duì),主要原因是擔(dān)心無(wú)法招人。但幾年過(guò)去,當(dāng)年的選址似乎“蒙對(duì)了”,造就了一場(chǎng)企業(yè)騰飛與區(qū)域發(fā)展的“雙向奔赴”。
這很“爽文”,但靠一己之力改變區(qū)域生態(tài)的能力可不是大多數(shù)中小企業(yè)能掌握的,因此不建議模仿。
03
提前加購(gòu),克制“剁手”的欲望
如果企業(yè)要尋找一個(gè)小于1000平方米的辦公室,考慮到制定預(yù)算、看房、貨比三家、談判、裝修、搬家所耗費(fèi)的時(shí)間,最好能在舊租約截止前的4-6個(gè)月就著手選址,如果是購(gòu)買(mǎi)物業(yè),就應(yīng)該留出更長(zhǎng)的提前量,因?yàn)榕R時(shí)抱佛腳會(huì)讓企業(yè)在選址談判中陷入被動(dòng)。
那么,該如何估算自己需要使用的面積?企業(yè)可以在現(xiàn)有業(yè)務(wù)和員工數(shù)量的基礎(chǔ)上,記入“預(yù)計(jì)增長(zhǎng)率”來(lái)計(jì)算租約終期時(shí)的面積。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,對(duì)普通企業(yè)而言,3年租約下,按照現(xiàn)有員工數(shù)量的120%來(lái)租賃新面積是較為合適的。
值得注意的是,對(duì)很多發(fā)展向好的企業(yè)而言,選址的過(guò)程也常常是“升艙”的過(guò)程,面積更大、位置更好、裝修更奢、配套更全,面對(duì)這些華麗麗的“誘惑”,千萬(wàn)要保持理性,不要在既有預(yù)算的基礎(chǔ)上透支太多,以防資金占?jí)河绊懻I(yè)務(wù)的開(kāi)展——面子固然重要,里子可真要命。
04
各有千秋,認(rèn)清四類“包租公”
企業(yè)生產(chǎn)辦公樓的出租主體通常有的開(kāi)發(fā)商(大業(yè)主)、個(gè)人業(yè)主(小業(yè)主)、二房東,以及少量企業(yè)轉(zhuǎn)租,他們各有千秋。租房時(shí),要認(rèn)清這四類“包租公”,挑選最適合自己的那一款。
開(kāi)發(fā)商直租,特點(diǎn)是使用率高、信譽(yù)較好、穩(wěn)定性強(qiáng)。但與此同時(shí),也有一些缺點(diǎn),包括談判地位強(qiáng)勢(shì)、免租期短、起租面積大,300㎡、500㎡的小面積段較為稀缺,裝飾裝修需要的前置投入較大等等。因此,一手房更適合大中企業(yè)租賃,不過(guò),由于近兩年寫(xiě)字樓市場(chǎng)景氣度下降,市場(chǎng)上的直租供應(yīng)有所增加。
二房東寫(xiě)字樓,往往裝修時(shí)尚,衛(wèi)生間、走廊等公共設(shè)施維護(hù)較新,租期和面積都比較彈性靈活,近年興起的聯(lián)合辦公和共享辦公甚至可以按工位出租。缺點(diǎn)也有不少,比如,面積使用率偏低,經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性稍差,甚至有斷水、斷電、中途跑路的情況出現(xiàn),此外還有一些附加收費(fèi)的問(wèn)題。因此,二房東寫(xiě)字樓更適合發(fā)展彈性較大的企業(yè)或者作為過(guò)渡性辦公使用,并需要注意規(guī)避其中的隱藏風(fēng)險(xiǎn)。
小業(yè)主寫(xiě)字樓,對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)不敏感,一般在各方面都比較“好商量”、“好說(shuō)話”,人情味突出,疫情期間有些小業(yè)主就為企業(yè)削減了租金。當(dāng)然,缺點(diǎn)也很明顯,鄰居質(zhì)量參差不齊、物業(yè)管理聽(tīng)天由命、品牌效應(yīng)約定于0,總體上是一個(gè)“野生”環(huán)境。它是企業(yè)的“極致性價(jià)比”之選,但對(duì)那些需要辦公品質(zhì)和調(diào)性來(lái)加持業(yè)務(wù)的企業(yè)就不太適合。
企業(yè)轉(zhuǎn)租并不是市場(chǎng)的主流,但也有一些零星供應(yīng),通常的原因是大企業(yè)已租未用面積的釋放,這類寫(xiě)字樓可能會(huì)有較為優(yōu)惠的價(jià)格,但要注意其中潛藏的合同風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)必須弄清一手租賃合同中,是否已約定準(zhǔn)予其自行轉(zhuǎn)租,并須查詢產(chǎn)權(quán)方是否給其開(kāi)具了正規(guī)房租發(fā)票,以免引發(fā)稅務(wù)局追查。
無(wú)論是哪類房東,企業(yè)都要盡量查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證、購(gòu)房合同、原始租賃合同等相關(guān)文本,了解房產(chǎn)上的抵押情況、公司注冊(cè)情況等。
05
睜大雙眼,看清租約里的魔鬼
一切的貨比三家和討價(jià)還價(jià)最終都要落筆于白紙黑字,企業(yè)務(wù)必要對(duì)租約“全文閱讀并充分理解”,用底線思維重點(diǎn)關(guān)注一些常常引發(fā)矛盾的條款,這能在關(guān)鍵時(shí)刻為企業(yè)避免或降低損失。
省到的就是賺到的!
比如,要明確免租期,通常情況下,1年租期應(yīng)該有1個(gè)月的免租期,考慮市場(chǎng)的博弈情況,企業(yè)可以爭(zhēng)取盡量長(zhǎng)的免租期。
要明確退租時(shí)是否要恢復(fù)原狀。盡量約定按退租時(shí)現(xiàn)狀返還,避免“恢復(fù)原狀”的條款;實(shí)在無(wú)法達(dá)成的,可以約定恢復(fù)原貌的折算金額,或者明確恢復(fù)原狀的具體標(biāo)準(zhǔn)。
要明確物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。公共設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)維修、保潔和耗材的支出責(zé)任歸屬要?jiǎng)澢澹鞔_設(shè)備設(shè)施不能正常使用到一定時(shí)限時(shí),企業(yè)有權(quán)獲得賠償或者解除租賃關(guān)系等。
要增強(qiáng)租期的彈性,對(duì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)不太穩(wěn)定的中小企業(yè),租賃期限要盡量靈活。房東一般會(huì)提供1-3年的合同期限,但是企業(yè)經(jīng)營(yíng)有漲有落,后期可能會(huì)發(fā)現(xiàn)空間不夠了,也可能出現(xiàn)面積空置,因此企業(yè)要從多方面考慮,和房東溝通,爭(zhēng)取較為靈活的條款。
此外,租約還應(yīng)就租金漲幅限制、租金支付方式、押金和滯納金處置、優(yōu)先擴(kuò)租權(quán)、優(yōu)先續(xù)租權(quán)、配套設(shè)施優(yōu)惠(車(chē)位、公共會(huì)議廳、戶外展示位、食堂等)、違約責(zé)任等進(jìn)行充分協(xié)商。
06
結(jié)語(yǔ)
中小企業(yè)通常不會(huì)設(shè)立企業(yè)選址的專職,而是由老板或分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人決策,行政、辦公室、財(cái)務(wù)人員落地執(zhí)行,因此,在行動(dòng)之前,不妨多向同行和專業(yè)人士咨詢。少交學(xué)費(fèi),讓順心順意的選址成為事業(yè)經(jīng)營(yíng)的最好風(fēng)水。
對(duì)于企業(yè)選址,你踩過(guò)什么大坑,有啥省錢(qián)好妙招?留言區(qū)說(shuō)說(shuō)吧~!
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