埃隆 · 馬斯克再次作出驚人舉動(dòng),這位商業(yè)大亨自去年11月開(kāi)始拒絕支付推特辦公室的租金。這是馬斯克進(jìn)駐推特之后,為削減成本,繼大幅裁員之后的另一重要舉措。
馬斯克的一意孤行,導(dǎo)致業(yè)主房地產(chǎn)投資信托公司Columbia Property Trust違約。
推特所租用的辦公大樓是Columbia Property旗下7座核心資產(chǎn)之一,該房托近期已拖欠了上述物業(yè)價(jià)值約17億美元的按揭貸款,并推動(dòng)主要借款人高盛的商業(yè)房地產(chǎn)不良貸款大幅攀升。
(資料圖)
據(jù)了解,Columbia Property正嘗試通過(guò)法律途徑找回?fù)p失,但推特目前仍未松口。馬斯克在這件事上似乎亦持有些許個(gè)人成見(jiàn),此前多次在社交媒體上發(fā)表對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)利空的意見(jiàn),并在5月的一條推文中提出:“商業(yè)地產(chǎn)正迅速崩潰,接下來(lái)是(住宅)房?jī)r(jià)?!?/p>
馬斯克并非空口無(wú)憑,美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)有目共睹,特別是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。美聯(lián)儲(chǔ)加息周期推高了企業(yè)的融資成本,令地產(chǎn)投資陰云密罩。部分市場(chǎng)機(jī)構(gòu)已警告,商業(yè)地產(chǎn)或許是繼銀行業(yè)動(dòng)蕩之后,下一顆要觸發(fā)的“深水炸彈”。
來(lái)自美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究公司格林街房地產(chǎn)咨詢(xún)公司資料,今年4月份全美商業(yè)地產(chǎn)交易價(jià)格同比下降15.3%,跌幅是2009年9月以來(lái)新高。穆迪分析則稱(chēng),此次商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格下跌,是過(guò)去十多年來(lái)首次出現(xiàn)的情況。
數(shù)據(jù)背后,美國(guó)各大城市如芝加哥的寫(xiě)字樓空置率持續(xù)攀升。而據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)顯示,截至今年3月末全球范圍主要城市寫(xiě)字樓空置率在已達(dá)12.9%。6月初數(shù)據(jù),位于香港核心地段的超甲級(jí)寫(xiě)字樓長(zhǎng)江集團(tuán)中心的閑置率達(dá)到約為25%,另市場(chǎng)側(cè)目。
不過(guò)這并非世界末日,平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生4月發(fā)文稱(chēng):“當(dāng)前的美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)壓力不足以引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)?!彼J(rèn)為,美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)受到壓力更多是面對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)緊縮的“正常反應(yīng)”。
另有跡象表明,除辦公樓之外,泛商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)物流和公寓等資產(chǎn)表現(xiàn)仍然堅(jiān)挺,而且寫(xiě)字樓也不會(huì)就此一蹶不振。有分析認(rèn)為,美國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前經(jīng)歷的變化,并未呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn),而是周期性的。有必要調(diào)整資產(chǎn)配置,但不要灰心。
最新的消息是,美國(guó)時(shí)間6月15日凌晨2時(shí),美聯(lián)儲(chǔ)宣布將暫停加息,把聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間維持在5.0%至5.25%不變,這或許將舒緩商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的緊張情緒。
大洋彼岸的這一邊,中國(guó)央行則選擇“降息”。
而且,隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)在2021年中旬靴子落地,商業(yè)地產(chǎn)投資更迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。
平安基金在去年6月發(fā)表研報(bào)稱(chēng),公募REITs是進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的重要抓手,無(wú)論在打通一二級(jí)市場(chǎng)的產(chǎn)品,無(wú)論在盤(pán)活存量資產(chǎn),引導(dǎo)市場(chǎng)化資金參與新基建,還是在降低宏觀(guān)杠桿率方面都起到了積極作用。
而就地產(chǎn)資管行業(yè)而言,公募REITs真正促成了“投、融、建、管、退”的閉環(huán)。尤其當(dāng)今年2月,中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)》,大量PRE-REITs基金設(shè)立。不少物業(yè)業(yè)主,也因此能以較合適的價(jià)格出售股權(quán)完成退出。
到3月,百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目被納入發(fā)行范圍,更推動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)一步活躍。目前,包括新城控股等房企正在研究發(fā)行相關(guān)主體的公募REITs產(chǎn)品。
市場(chǎng)正在等待寫(xiě)字樓資產(chǎn)納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)的那一天,作為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)最重要組成部分,寫(xiě)字樓的加入無(wú)疑將涌現(xiàn)更多機(jī)會(huì)。
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