一、洛杉磯市中心的“病癥”

套用托爾斯泰的一句話，幸福的市中心各有各的不同，但不幸的市中心大多是相似的，而且其病癥都差不多：高企的空置率、冷清的人流、不斷減值的辦公/商業(yè)地產。

對比看著，洛杉磯的市中心顯然也陷入了市中心衰落綜合征：

(相關資料圖)

Brookfield是洛杉磯最大的“辦公樓房東”（可能沒有之一），當然房東買房的錢部分也是向Wells Fargo、花旗房地產基金和摩根士丹利等金主“借”的，但現(xiàn)在Brookfield房東已經拖欠了洛杉磯市中心三棟樓（包括Figueroa街777號大廈、Gas Company Tower煤氣公司大樓）的抵押貸款，總額超過11億美元。

為什么還不上了呢？主要原因是高利率：

來看Gas Company Tower，Brookfield簽了4.65億美元的浮動利率貸款，優(yōu)先抵押貸款利率為Libor+1.89%；夾層貸款為Libor+5%/7.75%。而最近狂飆的基準利率，讓Brookfield每月的還款金額翻了個倍，直接決定不還貸款了，Gas Company Tower也不要了，現(xiàn)在花旗房地產基金和摩根士丹利正在接管tower中。

一方面是高利率環(huán)境下還不上貸款，另外一方面租戶也在退租：舉個不大不小的例子，777 Figueroa St.是Brookfield的物業(yè)，Orrick律師事務所（在洛杉磯差不多65名員工）自2018年起就是其中租戶，但是Orrick決定到期后就不再續(xù)租了，原因是Orrick已經采用混合辦公方式，并只需要他們原先租賃面積的三分之一。

Brookfield不是唯一著急的房東，地產公司KBS也在“拋售”其位于洛杉磯市中心金融區(qū)的聯(lián)合銀行廣場的辦公大樓（Union Bank Plaza）。

為什么說是“拋售”呢？因為KBS在2010年9月以2.08億美元購買了這座56年歷史的大樓，不過4月份賣出的價格只有1.04億美元，直接打了個對折。扎心的是，買方Waterbridge Capital對這個對折價格仍然非常猶豫。

被房東們拋售但沒有人接盤的辦公物業(yè)還有一長串清單：比如市中心的第三高建筑，62層的怡安中心 （Aon Center），今年2月以來就在掛牌，價格還低于其 2014年的買入價2.7億美元，但至今沒有買家。

歷史悠久始于1908年的市中心地標型物業(yè)Pac Mutual在2015年價值2億美元，而今年年初，掛出的價格只有原價的一半。

高力國際（Colliers）數(shù)據顯示，洛杉磯市中心的前三十六大辦公樓幾乎全部出現(xiàn)了資金問題：這些辦公物業(yè)每平方英尺的平均債務超過230美元，而資產今年的價格（比如聯(lián)合銀行廣場）只有每平方英尺154美元。也就意味著，把這些大樓買了還錢都還不上，更別說房東自己賺錢了——這是一個很嚴重的財務問題。

根據房地產分析提供商Green Street的研究，頂級物業(yè)的價值在過去12個月中暴跌了25%，而整體寫字樓市場比新冠疫情前的水平低了近40%。

一方面是辦公物業(yè)價值的暴跌，另外一方面是空置率的上升與租金的大幅度下滑。

洛杉磯市中心的辦公室空置率達到創(chuàng)紀錄的30%。

而且租金也在下滑：根據CoStar的數(shù)據，2023年一季度，市中心的四星或五星辦公樓的平均每平方英尺價格已下降至242美元，這還不及幾年前三星級辦公樓523美元每平方英尺價格的一半。

二、疫情帶來的巨大改變

“市中心”系列案例中，我們反復提到新冠疫情。的確，新冠疫情改變了人們的生活方式與工作方式，不少公司開始允許遠程辦公或者混合辦公，通勤的人數(shù)降低，對辦公空間的需求更少，甚至想象一個沒有辦公空間的未來。

于是，聚集也成為了一個不確定的事情。

我們看到：很多最具創(chuàng)新力與競爭力的公司，正在不斷地構建自己的“分布式”網絡架構。他們在不少城市布局，雖然量不大，但是點多，這樣就能最大限度地激活整個人才創(chuàng)新網絡——人才不再受制于傳統(tǒng)的空間和時間觀念來合作，而是接受更加靈活性的混合式、分布式的辦公新模式。

在洛杉磯中心的案例中，不少金融領域的律師事務所和保險公司轉向世紀城Century city，那里與市中心遠遠相望，租金價格是市區(qū)的兩倍，但空置率僅為市區(qū)的一半。

同時，在系列的市中心案例巡禮中，我們發(fā)現(xiàn)不少公司已經采取混合工作方式，這推動著辦公樓市場進行結構性調整：大面積的辦公空間可能不再那么吸引人，而靈活辦公面積可能會成為未來的發(fā)展趨勢。

早在2016年的時候，TOP研究院就大膽預測：未來辦公空間中，80%將被按需外包和消費，只有20%的辦公空間將通過傳統(tǒng)的長期租賃合同及自持的方式解決。這80%回應的就是這個遠程辦公+混合辦公方式。

然而，對于持有大量貸款的房東們來講，更大的危機在于明年：預計到2024年，超過9000億美元的美國商業(yè)辦公地產的債務將會到期，其中大部分將需要以更高的利率進行再融資，這絕對是至暗時刻。

同時，對洛杉磯市中心（與不少北美市中心）來說，還面臨著嚴重的流浪漢問題——洛杉磯市中心地下通道和便橋等地方多個流浪漢聚集，形成了一個相當規(guī)模的流浪漢社區(qū)。來過洛杉磯的人都知道Skid Row（斯基德·羅區(qū)），是洛杉磯流浪漢數(shù)量最多的地方，也是美國著名的貧民街區(qū)之一。

據洛杉磯聯(lián)合救濟組織的數(shù)據，斯基德·羅區(qū)約有5000名居民，由于缺乏基本設施，這些人經?？苛骼恕⑵蛴懺谶@里生活，導致區(qū)域環(huán)境惡劣，治安差，常常發(fā)生犯罪和毒品濫用等問題。

而Skid Row離市中心就是幾個街口，一定程度上影響了市中心的公共安全和衛(wèi)生狀況。

但要解決這個問題，遠遠沒有那么簡單。

三、未來

然而，高空置率也不是全都是壞處，可能也帶來一些積極的影響。比如，空置的辦公樓與低價的租金，可能吸引更多初創(chuàng)公司，甚至是總部在洛杉磯設立公司；一些空置的辦公樓可能被轉換為住宅，也可能變成學校校園和醫(yī)療中心/實驗室等等。

值得注意的是，洛杉磯市中心并非所有辦公樓都面臨問題。那些新建或“擁有更多便利設施，更像一座城市”的建筑表現(xiàn)得更有韌性：比如有健身房、戶外聚會庭院、室內空氣質量監(jiān)測系統(tǒng)和屋頂平臺的建筑。

其實，在疫情爆發(fā)之前，洛杉磯市中心正在逐漸變成一個充滿活力的地方，人們可以在這里生活、工作和娛樂。新的餐廳不斷開張，新公寓樓的建設也如火如荼，使得洛杉磯市中心的居民數(shù)量不斷增加。Crypto場館（staples）每次活動都會吸引大量的人流。

根據市中心商業(yè)改善區(qū)的數(shù)據，從2020年的7.8萬人增加到現(xiàn)在的大約9萬人。同時，市議會批準了未來數(shù)十年內在市中心區(qū)域建設超過12.5萬套住房的計劃，預期今后市中心的人口可能會達到10萬。

隨著人口的增多，市中心的交通系統(tǒng)也有財力得到持續(xù)改善，也可能為辦公及商業(yè)地產市場提供新的機遇。

而且，別忘了，洛杉磯市中心還將舉辦2026年世界杯足球賽和2028年奧運會。這些頂級賽事或許會為洛杉磯帶來新的發(fā)展機遇。

四、總結

回顧洛杉磯市中心的歷史，在20世紀初期和中期，這里涌現(xiàn)出了很多標志性的建筑，包括洛杉磯市政府大廈、威爾頓大廈、圣母大教堂等。這些建筑都成為了洛杉磯市中心經濟和文化活動中不可或缺的一部分。

然而，在20世紀70年代，市中心經歷了一次大規(guī)模的陣痛，許多企業(yè)和居民開始離開市中心，向外遷移至更加新興和繁華的地區(qū)。這也導致了商業(yè)房地產市場的下滑，許多寫字樓和商鋪空置率居高不下，房價也開始下降。這種趨勢一直持續(xù)到新千年以來，市中心經歷了一次復興。

市政府和開發(fā)商開始大力推廣市中心的發(fā)展，通過建設公共設施、修建公寓、辦公樓和文化場所等吸引更多的企業(yè)和居民進駐，使其成為了洛杉磯市的核心商業(yè)、居住和文化中心。

然而最近的疫情，讓市中心的商業(yè)地產市場再次陷入低迷。

未來是不確定的，即使它會變得更好，但是在變好之前，肯定會變得更糟。

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