停工已久的恒大深圳超總項目，被安居建業(yè)接盤之后，也于近日迎來復(fù)工。與此同時，萬科作為該項目代建方也“正式”浮出水面。

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根據(jù)公開消息，近日，原恒大超總項目深圳灣超級總部基地B塔項目樁基工程完成開工。于開工儀式中，項目業(yè)主深圳安居建業(yè)、代建單位萬科集團(tuán)南方區(qū)域公司、施工方中建四局等相關(guān)單位均出席活動。

早在安居建業(yè)接盤項目之初，市場就對代建方有所猜疑。主要還是圍繞著安居建業(yè)的3位持有相同股份的股東去展開，即萬科、深業(yè)以及深圳特區(qū)建工。

如今看來，萬科如愿喝上了恒大超總項目的“湯”，雖然是以代建的方式參與其中，但如果項目能夠如期交付，該項目的成功所帶來的品牌推廣效應(yīng)，是其他代建項目所無法比擬的。

代建“困難”

在安居建業(yè)接盤恒大超總項目之前，該項目已停工超14個月，且已有的項目進(jìn)程也影響著后期接盤方對項目的再規(guī)劃。

公開信息顯示，深圳超總B塔項目原為深圳恒大總部建設(shè)用地，宗地號為T208-0054。該項目于2022年11月26日由深圳市安和一號房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價約75.43億元競得。

企查查信息顯示，該公司由深圳安穩(wěn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%持股，大股東興業(yè)國際信托間接持股約97%，深圳安居建業(yè)、深圳前?；A(chǔ)設(shè)施投資基金分別持有其余2%和1%股份。

深圳超總B塔位于深超總核心區(qū)域，是超總基地超高層地標(biāo)建筑之一，也是深圳市政府的重點關(guān)注項目。項目對標(biāo)國際，以灣區(qū)國際科技金融中心為定位，打造粵港澳大灣區(qū)超級塔標(biāo)桿，建成后，將與A塔、C塔等多座超高層、高層建筑共同構(gòu)建世界級濱海城市的天際線。

截至目前，該項目已成為深圳最具代表性的紓困項目之一，體現(xiàn)了“國資身份+市場化運(yùn)作”的優(yōu)勢。雖然目前如期“復(fù)工”，但遺留的問題對代發(fā)方和施工方來說，也是巨大考驗。

據(jù)此前觀點新媒體報道，安居建業(yè)接盤前，該項目已完成地塊基坑樁基礎(chǔ)工作，土石方大面已開挖至基底標(biāo)高的地下42.35米，基底承臺和坑中坑尚未完成。系目前國內(nèi)房屋建筑工程中在基坑深度最深的基坑內(nèi)組織樁基施工，刷新了中國民用建筑基坑最深紀(jì)錄。

施工方中建四局南方分局局長嚴(yán)靜也于近期對外表示中坦言，上述工程具有最深、超近、超硬三個特點。除了“最深”以外，還存在地下室外墻距地鐵僅4.4米的“超近”的距離問題以及開孔巖層帶來的抗壓強(qiáng)度“超硬”的問題。

查閱招標(biāo)文件得知，在去年末，深圳市安和一號房地產(chǎn)開發(fā)有限公司便發(fā)布了深圳超總B塔地塊的代建服務(wù)公開招標(biāo)采購。

在對企業(yè)的招標(biāo)要求上，一是需要具備房地產(chǎn)開發(fā)二級及以上資質(zhì)；二是在經(jīng)驗上需要近五年（2017年12月1日至今）具有深圳地區(qū)項目的代建服務(wù)經(jīng)驗。

結(jié)合招標(biāo)要求的內(nèi)容，安居建業(yè)的三位持股比例相同的股東中，萬科似乎是最契合的人選。

在深圳代建服務(wù)及操盤經(jīng)驗上，相較于萬科，深業(yè)集團(tuán)代建規(guī)模較小；深圳特區(qū)建工旗下代建公司——天健集團(tuán)的代建經(jīng)驗和操盤項目類型種類上也比不上萬科。

因此，在代建服務(wù)候選人公示中，有且僅有萬科一位候選人入選。最終，深圳市萬科城市建設(shè)管理有限公司以1.338億元的報價成功獲取深圳超總B塔的代建服務(wù)。

萬科方面對觀點新媒體表示，其作為以深圳國資為基石股東的混合所有制企業(yè)，將積極與市屬國資國企協(xié)同融合發(fā)展。萬科作為安居建業(yè)的參股企業(yè)，旗下萬科城建公司為超總B塔項目的代建單位，負(fù)責(zé)項目的全過程建設(shè)管理工作。

萬科背面

無可避免的是，萬科對國內(nèi)代建業(yè)務(wù)的發(fā)展，具有啟蒙作用。

其師從鐵獅門的“小股操盤”的模式，啟發(fā)國內(nèi)房企利用品牌溢價提升資產(chǎn)價值的思想，但在實踐中并沒有被房企普遍接受，而是走向了“同股同權(quán)、各管各的”的項目合作道路。

而相較于泊寓、萬物云、萬緯冷鏈這些聚光燈下的業(yè)務(wù)，萬科在代建業(yè)務(wù)上的披露少之又少，加之上萬科南方城建公司的相對低調(diào)，致使“代建”業(yè)務(wù)猶如生長在萬科這條大船的背面陰影之中。

據(jù)統(tǒng)計，萬科在代建業(yè)務(wù)的市場聚焦在深圳、東莞、佛山等大灣區(qū)能級較高的城市，項目以政府代建為主，業(yè)務(wù)涵蓋住宅（保障房）、產(chǎn)業(yè)辦公、教育、文體、物流、醫(yī)療養(yǎng)老、市政園林、綜合整治、酒店等類別。

早在2016年3月，萬科便組織成立EPC事業(yè)部，開始對外承接EPC&代建業(yè)務(wù)。并于2020年6月正式成立城建公司，確定做大EPC及代建項目規(guī)模。截至2022年12月，萬科已累計獲取EPC及代建項目241個，累計管理面積3222.90萬平方米。

雖然在組織建制上，萬科2016年才成立代建相關(guān)事業(yè)部，但從實際項目操盤模式上，在2010年，萬科便悄然進(jìn)入了代建市場。

據(jù)了解，萬科代建的首個項目為深圳龍悅居三期工業(yè)化保障性住房，由萬科南方城建公司操盤。該項目是全國首個總建面超過20萬平方米的工業(yè)化住宅項目。此后，萬科的代建項目類別不斷擴(kuò)展至政府公建、學(xué)校、道路、公共住房及安置房代建、醫(yī)院等領(lǐng)域。

其中，經(jīng)典代建案例就是光明中心區(qū)科學(xué)公園項目，目前該項目被譽(yù)為深圳北部的"綠色生態(tài)心臟"，項目總投資約14.97億元，項目總占地面積約208.1萬平方米，為光明科學(xué)城中心區(qū)的核心公園。

類似與深圳超總B塔這種超高層項目的代建上，萬科也有成功案例——衛(wèi)星通信運(yùn)營大廈核心筒。該項目位于寶安區(qū)寶興路西側(cè)，占地面積7630平方米，建筑面積10.7萬平方米，總高約230米。

據(jù)觀察，萬科南方城建的業(yè)務(wù)開展模式仍以傳統(tǒng)的建筑設(shè)計、建設(shè)為主，類似于項目工程的總包角色。該司獲取項目的方式仍以招投標(biāo)市場為主，并不像目前主流代建企業(yè)的“盤活、托底、增信、賦能”的角色，更像一個“建設(shè)者”。

加之上，萬科南方城建的客群相對單一，以政府公建為主，在大量房企涌入代建行業(yè)的當(dāng)下，代建費(fèi)率及企業(yè)自身盈利也在面臨壓力。

目前，行業(yè)整體對于政府及國企代建流費(fèi)率在2%至3%之間，部分企業(yè)為搶占市場更是把費(fèi)率壓制1%，不可避免的出現(xiàn)，行業(yè)擁擠下的盈利收窄。

公開信息顯示，萬科南方城建公司通過招投標(biāo)市場，獲取的最大的單筆金額的項目為深汕高級中學(xué)EPC項目，于2020年11月獲取，中標(biāo)價約為7.69億元。該項目為該司在深汕合作區(qū)的首個項目，也是深圳市建筑工務(wù)署首個由房地產(chǎn)企業(yè)牽頭的EPC項目。

截至去年末，萬科南方城建已進(jìn)入深圳、東莞、廣州、佛山等在內(nèi)的14個城市，業(yè)務(wù)涉及廣東、海南、福建、西藏及四川5個省份；在建項目103個，管理面積1777.77萬平方米；已交付項目136個，累計已交付面積1437.61萬平。

而從今年的情況上看，萬科南方城建公司獲取的項目仍以學(xué)校代建為主，城市主要集中在深圳和東莞。金額上看，單筆金額最高的就是本次復(fù)工的深圳超總B塔，中標(biāo)價格1.338億元。

回過頭來看，承接安居建業(yè)紓困項目的代建，對萬科來說是一個新機(jī)遇，打進(jìn)紓困代建市場的機(jī)遇。

前者雖然成立僅一年有余，但其紓困的深圳項目就超10個以上，紓困企業(yè)涵蓋恒大、佳兆業(yè)、益田等企業(yè)，已成為深圳最大房地產(chǎn)紓困平臺。

萬科不僅深耕于深圳市場，還在當(dāng)?shù)卮I(lǐng)域有所經(jīng)驗積累及項目落成，也勢必會有更多的安居建業(yè)所接盤的紓困代建項目，交由萬科實施。

這么看來，萬科參股安居建業(yè)這筆賬，怎么算都很劃算。

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