“上半年，北京很多意想不到的寫字樓都在出售，但是由于市場(chǎng)低迷，買方尋求更低的價(jià)格，所以成交數(shù)量受到了影響?！币晃槐本┥虡I(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。

(資料圖)

從事商業(yè)資產(chǎn)交易工作的盈睿咨詢(天津)有限公司董事總經(jīng)理王傳宏也深有同感。他發(fā)現(xiàn)，從去年下半年開(kāi)始，很多地產(chǎn)公司專門成立了處置大宗資產(chǎn)的部門。這種大量資產(chǎn)尋求上市交易的情況，在過(guò)往是他沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)的。

“這也是加速出清的一個(gè)開(kāi)始吧?！蓖鮽骱暾f(shuō)。

價(jià)格談不攏，出售項(xiàng)目數(shù)量增多，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目交易市場(chǎng)的一個(gè)縮影。

另一方面，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)投資機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，寫字樓仍然是上半年大宗交易市場(chǎng)主力，同時(shí)大宗交易項(xiàng)目也呈現(xiàn)多元化發(fā)展的態(tài)勢(shì)，以長(zhǎng)租公寓為代表的新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)項(xiàng)目逐步受到歡迎。法拍與REITs的推進(jìn)，也會(huì)在未來(lái)促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成交。

01

項(xiàng)目增多、價(jià)格分歧致成交壓力增大

王傳宏發(fā)現(xiàn)，有很多項(xiàng)目之前談了很久，吸引過(guò)很多買家來(lái)看，但沒(méi)有成交，到了今年反而更難達(dá)成交易。

王傳宏舉例道，他參與的一個(gè)上海的項(xiàng)目，從地段和政策方面看，是一個(gè)相當(dāng)有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目。在2018年和2019年，該項(xiàng)目吸引了很多公司前來(lái)問(wèn)詢尋求合作，但均由于價(jià)格問(wèn)題沒(méi)有談攏。從2020年開(kāi)始，該項(xiàng)目的推進(jìn)工作中斷了3年，如今由于市場(chǎng)上項(xiàng)目供給數(shù)量變多，所以該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)不再明顯。市場(chǎng)上的買家有了更多的選擇，外加地產(chǎn)商資金出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)該項(xiàng)目感興趣的買家變得更少。目前，該項(xiàng)目正在進(jìn)行規(guī)劃和策略的調(diào)整。

此外，有些企業(yè)由于戰(zhàn)略調(diào)整在堅(jiān)決出售項(xiàng)目，也讓市場(chǎng)上的項(xiàng)目數(shù)量變得更多。

王傳宏表示，市場(chǎng)有些知名企業(yè)在城市外圍或三四線城市持有項(xiàng)目。這些企業(yè)由于自身戰(zhàn)略調(diào)整開(kāi)始堅(jiān)決出清位于這些位置的資產(chǎn)。由于能夠接盤的企業(yè)數(shù)量不多，所以他們就會(huì)在價(jià)格上讓步，會(huì)不停的降價(jià)，如果今年賣不掉，就再重新做一下估值，價(jià)格再往下調(diào)，為的就是加速出售這些資產(chǎn)。

“比如說(shuō)原來(lái)的價(jià)格報(bào)的比較高，現(xiàn)在可能只是一半的價(jià)格。原來(lái)六個(gè)億的項(xiàng)目，現(xiàn)在可能就三個(gè)億?！蓖鮽骱暾f(shuō)。

買賣雙方對(duì)于價(jià)格的認(rèn)知，也是影響成交達(dá)成的一個(gè)因素。

王傳宏說(shuō)：“我們上半年給很多公寓買家對(duì)接就遇到這個(gè)問(wèn)題，不是不成交，賣家再難也不可能降價(jià)的，背后還有銀行利息的要求。賣方如果是國(guó)企則會(huì)更難接受降價(jià)?！?/p>

02

外資買家偏低 自用型買家占比變高

更多的市場(chǎng)趨勢(shì)也反映在機(jī)構(gòu)研究報(bào)告中。

世邦魏理仕報(bào)告顯示，北上廣深四座一線城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目交易呈現(xiàn)交易數(shù)量增長(zhǎng)，交易金額下降的情況。上半年，四座城市發(fā)生了89筆交易，同比增長(zhǎng)56.1%，而交易金額590.7億元，同比下降12.8%。

其中，北京市場(chǎng)交易數(shù)量達(dá)14筆，同比上漲75%，交易金額為105.1億元，同比上漲20.1%，上海市場(chǎng)交易數(shù)量上漲幅度更大，達(dá)到了49筆，上漲幅度達(dá)113%，但是交易金額出現(xiàn)下降，同比下降23.6%至327.2億元。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨表示，上半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)租賃仍然面臨諸多不確定性，進(jìn)而影響了交易市場(chǎng)的活躍度。

據(jù)世邦魏理仕報(bào)告顯示，上半年，北京市場(chǎng)寫字樓空置率提升至19.6%，租金面價(jià)較去年末下降1%至301.8元/月/平方米；上海市場(chǎng)寫字樓空置率相比去年年底增高1.2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到18.7%，租金面價(jià)較去年末下降1.1%至236.7元/月/平方米。

仲量聯(lián)行報(bào)告也指出2023年第二季度全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的寫字樓租金環(huán)比降幅區(qū)間為0.3%-2.6%，較上季度0.1%-1.3%的環(huán)比降幅走闊，其中14個(gè)城市的環(huán)比降幅高于一季度，主要集中在頭部城市。

第一太平戴維斯發(fā)布的2023年第二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望顯示，上半年北京大宗市場(chǎng)累計(jì)成交額為112億元，同比下降18.6%。目前北京商辦市場(chǎng)仍處于調(diào)整波動(dòng)階段，投資機(jī)構(gòu)也愈發(fā)謹(jǐn)慎、投資情緒降溫。

另一方面，一線城市商業(yè)地產(chǎn)交易市場(chǎng)的買家也發(fā)生了變化，據(jù)統(tǒng)計(jì)上半年近9成為內(nèi)資買家。

“外資買家的比例相比往年要低。原因在于外資企業(yè)還受到歐美經(jīng)濟(jì)預(yù)期的影響。此外，美聯(lián)儲(chǔ)加息，導(dǎo)致的資金成本上升，也是一個(gè)因素?！敝x晨說(shuō)。

上半年，北京市場(chǎng)自用型買家按交易額數(shù)量達(dá)33%，而2022年上半年按交易額占比為19%。同樣的自用型買家占比上升的情況也發(fā)生在上海和廣州市場(chǎng)當(dāng)中。

謝晨解釋道，自用型買家往往更多地從自身經(jīng)營(yíng)和財(cái)力角度來(lái)看待交易，所以在投資需求相對(duì)不活躍的環(huán)境下，交易相對(duì)保持了穩(wěn)定。

“投資型買家短期內(nèi)仍將受到經(jīng)濟(jì)不確定性的影響，預(yù)計(jì)隨著租賃市場(chǎng)的穩(wěn)步復(fù)蘇，以及買賣雙方對(duì)資產(chǎn)定價(jià)一致預(yù)期的形成，下半年商業(yè)地產(chǎn)交易市場(chǎng)活躍度有望回升?！敝x晨說(shuō)。

03

項(xiàng)目變多元 法拍和REITs將利好市場(chǎng)

寫字樓的買賣是商業(yè)地產(chǎn)交易中的主力。不過(guò)，上半年北京和上海市場(chǎng)上投資物業(yè)種類也呈現(xiàn)更加多元的態(tài)勢(shì)。

世邦魏理仕報(bào)告顯示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)物流、長(zhǎng)租公寓等新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)類別，在北京和上海成交占比有所上升。

這種多元化發(fā)展的趨勢(shì)在謝晨眼里代表著國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)交易市場(chǎng)正在更加成熟。

近幾年，隨著新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，長(zhǎng)租公寓、高標(biāo)倉(cāng)物流園、冷鏈物流園區(qū)、智能制造廠房等資產(chǎn)正在越來(lái)越受到投資者的歡迎。

謝晨預(yù)計(jì)到2030年全國(guó)租賃住宅市場(chǎng)需求將達(dá)到9700萬(wàn)套的規(guī)模，而目前由機(jī)構(gòu)管理運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓比例不到2%，所以具有非常大的發(fā)展空間。

“如今商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域看好長(zhǎng)租公寓的投資機(jī)會(huì)，尤其是一線城市的市場(chǎng)。目前，長(zhǎng)租公寓交易主要集中于北京上海，深圳也開(kāi)始出現(xiàn)了一批交易。據(jù)我們測(cè)算，全國(guó)月房租費(fèi)用高于2000元的城鎮(zhèn)家庭，74%位于廣東、上海、北京、浙江和江蘇這五個(gè)省市，而上述家庭也是長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的主力目標(biāo)客群。”謝晨說(shuō)。

除了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化發(fā)展外，法拍與REITs的發(fā)展也對(duì)增加交易起促進(jìn)作用。

近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)法拍項(xiàng)目逐漸增多。謝晨認(rèn)為，法拍項(xiàng)目增多是由于房地產(chǎn)公司在去杠桿過(guò)程中，一些不良資產(chǎn)通過(guò)法拍方式來(lái)化解。這些不良資產(chǎn)吸引了一些風(fēng)險(xiǎn)偏好比較高的機(jī)會(huì)型投資者參與。

同時(shí)，多家機(jī)構(gòu)也認(rèn)為REITs的發(fā)展也將會(huì)推動(dòng)交易落地。

謝晨表示，國(guó)內(nèi)公募REITs將為商業(yè)地產(chǎn)投資帶來(lái)長(zhǎng)期的積極作用。REITs將會(huì)為投資者提供最終的退出渠道。公募市場(chǎng)公布的數(shù)據(jù)有助于提高市場(chǎng)價(jià)格的透明度，對(duì)交易起到積極作用。此外，隨著規(guī)則完善，REITs市場(chǎng)越發(fā)成熟，REITS產(chǎn)品本身也可以成為一個(gè)活躍的市場(chǎng)投資者。

“隨著鼓勵(lì)商業(yè)項(xiàng)目REITs發(fā)行的政策公布，目前也有數(shù)家投資者在做發(fā)行準(zhǔn)備工作。”謝晨說(shuō)。

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