近年來，園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速，全國各地的產(chǎn)業(yè)園區(qū)呈多倍增長態(tài)勢，尤其是各地開發(fā)區(qū)，大力興建產(chǎn)業(yè)園區(qū)，積極引導產(chǎn)業(yè)聚集，可以說產(chǎn)業(yè)園區(qū)已成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的主力軍。

(相關資料圖)

而隨著園區(qū)興建的火熱，市場上的產(chǎn)業(yè)園越來越同質(zhì)化，園區(qū)之間的競爭也越來越激烈。因此尋求產(chǎn)業(yè)精準化定位、園區(qū)差異化發(fā)展成為了園區(qū)發(fā)展的主線。

只有在前端找到園區(qū)精準的定位，才能走出一條可持續(xù)發(fā)展的道路。今天我們從工作思路上來簡單聊一下園區(qū)定位怎么做？

通過本體研究找園區(qū)發(fā)展基因——定位的基礎

用地指標：項目開發(fā)最前端首先需要考慮的是項目用地屬性及規(guī)劃要求，如容積率、建筑密度等基礎規(guī)劃要求，以及特殊規(guī)劃要求如限高之類的，用地規(guī)劃決定了項目能夠建設什么樣的產(chǎn)品。

區(qū)位交通：主要是周邊路網(wǎng)及交通情況研究，尤其對于制造業(yè)企業(yè)來說對于路網(wǎng)及物流一般有一定的要求，地鐵軌道交通、機場高鐵交通、以及高速物流交通等都需要詳細研究，找到區(qū)位交通的價值點，這關系到未來園區(qū)的入駐企業(yè)類型和客戶定位。

周邊配套：產(chǎn)業(yè)園大多建設在開發(fā)區(qū)等周邊區(qū)域，需重點分析項目周邊的產(chǎn)業(yè)配套、住宅配套、商業(yè)配套、醫(yī)療配套、教育配套等等，配套的成熟度關系到入園企業(yè)的實際需求，周邊大配套研究清楚了，在做園區(qū)產(chǎn)品的定位時就能很好的考慮大配套和園區(qū)內(nèi)部配套的結(jié)合，更精準的定位園區(qū)的產(chǎn)品。

區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展：每個區(qū)域都有其重點發(fā)展的幾個產(chǎn)業(yè)方向，是基于區(qū)域自身的區(qū)位和資源，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位要契合區(qū)域的產(chǎn)業(yè)方向才能與區(qū)域共同發(fā)展壯大。在園區(qū)定位時區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研究至關重要，不僅要研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，還要著眼未來發(fā)展的趨勢，從區(qū)域產(chǎn)業(yè)的分布、龍頭產(chǎn)業(yè)的布局、產(chǎn)業(yè)的帶動到產(chǎn)業(yè)的宏觀前景都是需要研究透徹的，找到適合園區(qū)發(fā)展的適配產(chǎn)業(yè)，精準的為園區(qū)產(chǎn)業(yè)進行定位。

區(qū)域發(fā)展特點：主要研究項目所在區(qū)域區(qū)別于其他區(qū)域的特色點，從人口、經(jīng)濟、社會等諸多方面分析研究，不僅要梳理優(yōu)勢特點，還要分析劣勢特點，園區(qū)定位時充分結(jié)合優(yōu)勢特點帶動，同時規(guī)避劣勢特點帶來的不利因素。

通過產(chǎn)業(yè)研究找園區(qū)發(fā)展方向——定位的導向

城市宏觀研究：園區(qū)發(fā)展一定是要緊跟城市發(fā)展步伐的，城市發(fā)展的大方向引領著園區(qū)的整體發(fā)展定位，我們需要重點研究的是城市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢、城市產(chǎn)業(yè)整體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)的布局，從這些角度定位園區(qū)的發(fā)展大方向，尋找園區(qū)發(fā)展的有利支撐點，從城市大的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局到區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，才能精準的定位園區(qū)產(chǎn)業(yè)方向。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究：通過城市整體的宏觀產(chǎn)業(yè)研究結(jié)合區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，我們能夠研判出適合園區(qū)發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)方向，此時我們需要深入研究主導產(chǎn)業(yè)的行業(yè)發(fā)展，行業(yè)當前在國內(nèi)外的整體發(fā)展現(xiàn)狀以及未來的前景，這關系到行業(yè)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展，也關系到未來入園企業(yè)的發(fā)展，這個行業(yè)內(nèi)的企業(yè)他們的特點是什么，他們的需求是什么？這就決定了我們的園區(qū)要為這些企業(yè)的發(fā)展提供什么產(chǎn)品、什么服務？

龍頭企業(yè)研究：首先要關注的是區(qū)域內(nèi)的龍頭企業(yè)，其次還應關注區(qū)域周邊的龍頭企業(yè)，尤其需要深入研究龍頭企業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，龍頭企業(yè)的帶動作用毋庸置疑，對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，未來的入園企業(yè)有很大程度上是與周邊龍頭企業(yè)進行產(chǎn)業(yè)鏈互動的，因此龍頭企業(yè)的研究有助于進行精準的客戶定位。

產(chǎn)業(yè)政策研究：這是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的強大動能，需要關注三個層面的政策，一是大的國家導向性政策，這是指明燈；二是園區(qū)支持類政策，為支持園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，各地對于不同類型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)都有不同的政策；三是企業(yè)發(fā)展類政策，除了國家省市等通用政策適用于不同行業(yè)及類型的企業(yè)外，重點需要關注的是區(qū)域內(nèi)的可落地政策，這關系到未來入園企業(yè)的長線培養(yǎng)及發(fā)展，政策研究透徹了，園區(qū)整體的發(fā)展也就更清晰了。

通過市場分析找園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略——定位的支撐

產(chǎn)業(yè)市場研究：通常我們需要分析區(qū)域及整個城市的市場環(huán)境，重點分析產(chǎn)業(yè)園市場，包括市場上園區(qū)的分布、規(guī)模體量、園區(qū)類別、園區(qū)存量如何、產(chǎn)品情況如何、租金售價如何、去化情況怎么樣、客戶反饋如何？等等這些都可以為我們的園區(qū)定位提供市場依據(jù)，在整個市場的分析中，我們可以大概判斷市場上什么樣的園區(qū)和產(chǎn)品受歡迎？我們會找到市場戰(zhàn)略點，從而定位我們的園區(qū)要在市場上扮演什么樣的站位和角色？核心是通過市場找到合適的賽道。

客戶需求研究：這是園區(qū)定位需要考慮的關鍵因素，園區(qū)定位在前端就要帶著招商的思維，把客戶的需求作為著力點，才能利于后期招商。了解客戶需求首先要從企業(yè)的行業(yè)出發(fā)，不同行業(yè)不同企業(yè)由于生產(chǎn)制造研發(fā)的工序不同，對園區(qū)產(chǎn)品指標的實際需求是不同的，除了要摸清楚企業(yè)對產(chǎn)品的需求，還要進一步了解企業(yè)的其他需求，比如園區(qū)運營服務的需求，企業(yè)賦能發(fā)展的需求等，站在行業(yè)發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營的角度，綜合考慮企業(yè)到底需要什么樣的園區(qū)、產(chǎn)品和服務。

相關園區(qū)研究：在定位階段我們常常會研究一些類似的優(yōu)秀園區(qū)案例，看看成功的類似園區(qū)是如何做的，有哪些我們可以借鑒的點。其次還需要分析一下未來有可能與本項目產(chǎn)生競爭關系的園區(qū)，競品園區(qū)的優(yōu)勢點在哪里？這些優(yōu)勢點在我們園區(qū)定位時是否可借鑒？劣勢點在哪里？我們定位時要盡量規(guī)避，同時在未來的競爭策略上，我們在定位階段就能提前找到市場站位。

定位依據(jù)梳理重塑+賦能創(chuàng)新

SWOT分析法梳理項目：這是項目策劃常用的分析法，通過前期對本體的研判、產(chǎn)業(yè)的研究和市場的分析，梳理出本項目的優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅四個方面，這個分析的過程可以幫助我們清晰的看到項目的發(fā)展路徑。優(yōu)勢點是我們需要去展現(xiàn)出來的，劣勢點是我們要面對和解決的，機會是項目未來發(fā)展的前景，威脅是我們要提前預判和提前做好準備的。

園區(qū)特色亮點加持：隨著園區(qū)競爭的不斷加劇，差異化特色成了每個園區(qū)必須要面對的問題。差異化路徑的打造可以從幾個方面考慮，例如是否可以在產(chǎn)品方面進行創(chuàng)新打造差異化產(chǎn)品，是否能在園區(qū)運營上實現(xiàn)區(qū)別于其他園區(qū)的特點，是否能從市場上找到區(qū)域空白的發(fā)展路徑，是否可以進行創(chuàng)新特色的植入賦能，比如園區(qū)運營和服務方面的差異化等等；將這些特色點和創(chuàng)新點在定位階段植入園區(qū)發(fā)展的基因，有利于園區(qū)在未來的市場上打開局面。

靜觀點認為差異化的路徑固然是有很大優(yōu)勢，但這并非是必做選項，每個區(qū)域都有自身發(fā)展的特點和需求，園區(qū)發(fā)展重要的是能契合區(qū)域的發(fā)展和企業(yè)的需求，尤其在市場去化情況較好的區(qū)域，滿足區(qū)域發(fā)展和市場需求的園區(qū)也是一定可以實現(xiàn)發(fā)展的，因此無需強求的硬要打造差異化，要根據(jù)園區(qū)情況具體分析。

五大核心定位，構(gòu)建園區(qū)發(fā)展路徑

戰(zhàn)略定位：是確定園區(qū)在市場中的站位，也就是我們的園區(qū)在整個城市中、在區(qū)域中扮演了什么樣的角色。我們常說要給園區(qū)戴一頂大帽子，戰(zhàn)略定位讓我們看到園區(qū)處于什么樣的高度和能級，是園區(qū)存在的價值和意義。

產(chǎn)業(yè)定位：通過前期透徹的產(chǎn)業(yè)分析研究，結(jié)合本體和市場需求，找到適合園區(qū)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)方向，一般來說每個園區(qū)的核心主導產(chǎn)業(yè)方向在2-3個，產(chǎn)業(yè)要符合大趨勢、符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)特點、符合市場，后期園區(qū)的發(fā)展就是圍繞這幾個方向來實現(xiàn)的。

客戶定位：核心是確定客戶是誰？客戶在哪里？通過產(chǎn)業(yè)定位其實也就清晰了未來客戶的行業(yè)類別，找到客戶的類別也就找到了客戶的來源，產(chǎn)業(yè)客戶有其聚集發(fā)展的特點，通過客戶的行業(yè)類別就能找到我們的客戶分布在哪些區(qū)域。

功能定位：是確定園區(qū)的功能屬性，隨著競爭加劇，越來越多的園區(qū)走多元化路線，功能定位一定是從園區(qū)產(chǎn)業(yè)和客戶的需求出發(fā)的，還要結(jié)合區(qū)域當?shù)刈龊脠@區(qū)內(nèi)外功能的互補，園區(qū)要實現(xiàn)生產(chǎn)、研發(fā)、中試、辦公、配套（吃、住、休閑）等等哪些功能，都取決于前期對產(chǎn)業(yè)和客戶的判斷。

產(chǎn)品定位：核心是確定園區(qū)做什么樣的產(chǎn)品（廠房？研發(fā)樓？宿舍？餐廳？配套？），產(chǎn)品怎么搭配（廠房/研發(fā)做多少？單層/多層做多少？宿舍做多少？餐廳做多大？其他配套要不要做？），產(chǎn)品設計成什么樣（框架還是鋼構(gòu)？單層還是多層？層高、荷載、柱距等指標？），產(chǎn)品亮點的打造（是否在有條件的基礎上考慮露臺、綠化、玻璃幕墻、吊裝口、創(chuàng)新貨運通道等產(chǎn)品的提升）。這些都是基于前期產(chǎn)業(yè)方向的確定和大量客戶需求的分析，這是園區(qū)定位最落地的一項工作，也是最關鍵的一項，產(chǎn)品定位的精準度直接決定了后期招商的速度和難度。

通過這五大核心定位，我們找到園區(qū)扮演什么樣的角色、是圍繞哪些產(chǎn)業(yè)方向的、面向什么樣的客戶群體、能實現(xiàn)哪些功能、產(chǎn)品設計是什么樣子，也就能清晰的看到一條園區(qū)發(fā)展的路徑。

園區(qū)定位工作至關重要，關系到園區(qū)未來的招商和發(fā)展，而很多園區(qū)在前期開發(fā)階段并不重視這項工作。但在如今越來越卷的市場中，只有前端定位精準，才能減輕未來招商的壓力。

定位工作是一項龐大的工程，絕不僅僅是解決做什么產(chǎn)品的問題，更重要的是通過系統(tǒng)的研究分析，找到園區(qū)整體發(fā)展的策略，是用區(qū)域、產(chǎn)業(yè)、客戶的多視角看園區(qū)的方向，為園區(qū)在區(qū)域的發(fā)展找到未來要走的道路。

我們也深知，過去園區(qū)單一的產(chǎn)品模式已不再適合如今的經(jīng)濟發(fā)展，我們一直在說“以產(chǎn)興城、產(chǎn)城融合”，這就需要產(chǎn)業(yè)園能夠承擔起更多的功能，去帶動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和區(qū)域的活力，而如何實現(xiàn)園區(qū)賦能區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級，定位工作便要首當其沖。

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