穩(wěn)增長政策又見新動(dòng)向，這次的重點(diǎn)是繼續(xù)穩(wěn)樓市。

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中國人民銀行、金融監(jiān)管總局7月10日發(fā)布《關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，明確“金融16條”中的政策有適用期限的，將適用期限統(tǒng)一延長至2024年12月31日，其他不涉及適用期限的政策則長期有效，各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照文件要求抓好落實(shí)，保持房地產(chǎn)融資合理適度。

“房地產(chǎn)行業(yè)支持政策再度加碼?！狈治鋈耸空J(rèn)為，政策延期重點(diǎn)指向房地產(chǎn)供給端，有助于改善房企融資、進(jìn)一步緩解房企資金壓力，同時(shí)有助于降低金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)敞口，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，更好地助力宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。

引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房企存量融資展期

去年11月11日，中國人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱《通知》），從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好保交樓金融服務(wù)等方面，明確了16條支持政策，也就是市場(chǎng)所稱的“金融16條”。其中有兩條政策規(guī)定了適用期限，其他政策不涉及適用期限。

《通知》發(fā)布實(shí)施后，對(duì)保持房地產(chǎn)融資合理適度、推動(dòng)化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了積極作用，取得了良好的政策效果?！啊鹑?6條’明確了支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一攬子政策，堅(jiān)持問題導(dǎo)向，針對(duì)性較強(qiáng)，具有積極意義?！闭新?lián)首席研究員董希淼說。

中國人民銀行、金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，為引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局決定，延長有關(guān)政策適用期限。

本次政策延期調(diào)整，涉及《通知》的第四條和第八條。延期后，一是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。

在適用期限安排上，2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致?！锻ㄖ反饲暗倪m用期限安排為，自《通知》印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年。

二是對(duì)于商業(yè)銀行按照《通知》要求，2024年12月31日前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)?！锻ㄖ反饲暗倪m用期限安排為，自《通知》印發(fā)之日起半年內(nèi)向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資。

“相當(dāng)于延長了1年半的時(shí)間?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，當(dāng)前房企償債壓力仍然較大，需要加大融資支持。當(dāng)前，房企債券存量余額約2.9萬億元，三季度為償債高峰，1年內(nèi)到期余額近1萬億元。此次政策延期調(diào)整的目的在于，保持房地產(chǎn)融資合理適度及順利推進(jìn)保交樓工作。

中國人民銀行、金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，除上述兩條政策外，其他不涉及適用期限的政策長期有效。各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照文件要求切實(shí)抓好落實(shí)，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

減輕房企融資壓力防范化解經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

接近監(jiān)管人士認(rèn)為，《通知》的出臺(tái)將緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力，減少金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企貸款風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，并進(jìn)一步改善金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策環(huán)境。

“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè)，其良性循環(huán)對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和發(fā)展具有重要意義。”董希淼認(rèn)為，2023年全年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)能在多大程度上實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是重要的影響因素。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，相關(guān)政策的延期能夠同時(shí)減輕房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力、降低金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，有助于防范化解房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，也有助于保交樓工作的順利推進(jìn)。

董希淼認(rèn)為，日前，金融管理部門對(duì)“金融16條”中有具體期限的兩項(xiàng)政策進(jìn)行延期，在一定程度上將打消金融機(jī)構(gòu)顧慮，進(jìn)一步改變金融機(jī)構(gòu)不敢貸、不愿貸等情況，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放配套融資，進(jìn)一步改善房地產(chǎn)企業(yè)融資，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地助力宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)。

“這兩條政策延期重點(diǎn)指向房地產(chǎn)供給端，有助于進(jìn)一步緩解房企資金壓力，促進(jìn)保交樓，提振樓市信心?！睎|方金誠首席宏觀分析師王青判斷，這意味著繼5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下調(diào)、引導(dǎo)居民房貸利率下行后，房地產(chǎn)行業(yè)支持政策再度加碼?？傮w看，在本輪穩(wěn)增長政策發(fā)力過程中，穩(wěn)樓市將是一個(gè)重要的發(fā)力點(diǎn)。

今年以來，金融管理部門著力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，舉措包括：設(shè)立房企紓困專項(xiàng)再貸款，設(shè)立租賃住房貸款支持計(jì)劃，落實(shí)首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制等。

2023年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速提升，個(gè)人住房貸款增速回落。截至一季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.89萬億元，同比增長1.3%；房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.3萬億元，同比增長5.9%；個(gè)人住房貸款余額38.94萬億元，同比增長0.3%。

樓市有望走出趨勢(shì)性企穩(wěn)回升勢(shì)頭

近期，中國人民銀行貨幣政策委員會(huì)召開的2023年第二季度例會(huì)明確，因城施策支持剛性和改善性住房需求，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，加快完善住房租賃金融政策體系，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。

董希淼建議，下一步，應(yīng)全面調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，延長房地產(chǎn)貸款集中度管理的過渡期；通過中國人民銀行“三支箭”、政策性銀行專項(xiàng)借款等措施，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性支持，繼續(xù)加大對(duì)保交樓項(xiàng)目的專項(xiàng)支持；支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；因地制宜、因城施策、因區(qū)施策，加快調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策。

“目前，多數(shù)商業(yè)銀行已經(jīng)對(duì)住房貸款政策進(jìn)行了微調(diào)，比如降低貸款利率、加快放款速度等，但相應(yīng)調(diào)整集中在滿足首套住房消費(fèi)需求?！倍ｍ到ㄗh，下一步，應(yīng)在如何滿足改善性住房需求上采取更多的支持政策，如適當(dāng)放寬貸款條件，改變“認(rèn)房又認(rèn)貸”，區(qū)別對(duì)待已經(jīng)結(jié)清貸款的購房者等。商業(yè)銀行要加快產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，探索滿足老年人、新市民等群體住房消費(fèi)需求。

王青預(yù)計(jì)，著眼于引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸，未來在因城施策原則下，各地在適度放松限購限貸、加大公積金購房支持力度、減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、引導(dǎo)居民房貸利率下行等方面，有望持續(xù)發(fā)力。在延續(xù)實(shí)施保交樓專項(xiàng)借款支持計(jì)劃基礎(chǔ)上，不排除三季度增加額度、乃至推出新的定向支持工具的可能。

“若各類政策調(diào)整到位，三季度末，樓市有望走出趨勢(shì)性企穩(wěn)回升勢(shì)頭；四季度，房地產(chǎn)投資將出現(xiàn)回暖?！蓖跚啾硎?，這不僅會(huì)有力提振整體消費(fèi)和投資信心，激發(fā)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長動(dòng)能，還能切實(shí)防范重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。

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