產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要性不言而喻，尤其在高科技產(chǎn)業(yè)突破創(chuàng)新的當(dāng)下，各城市區(qū)域?qū)Ξa(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策扶持及發(fā)展要求也不斷提升。

(資料圖片)

因此，近幾年不斷涌現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)方轉(zhuǎn)戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的情況，甚至連基金方都開始下場(chǎng)做產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)運(yùn)營。打著“發(fā)展產(chǎn)業(yè)”的旗號(hào)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)一夜之間彷佛成了一個(gè)“政治正確”的行業(yè)。

掀開這席華袍，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)的真實(shí)發(fā)展?fàn)顟B(tài)是什么樣的，頭部玩家都在往哪個(gè)方向發(fā)展，這更值得大家冷靜思考。

01

華袍下的利潤(rùn)“陷阱”

數(shù)據(jù)為事實(shí)說話。產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)的發(fā)展變革以及深刻影響，都藏在跳動(dòng)的數(shù)據(jù)當(dāng)中。

以“方升100”為研究樣本，2021年產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)總營收為10516.75億元，較上年增長(zhǎng)6.50%，增速有所放緩。年度實(shí)現(xiàn)營收正增長(zhǎng)的運(yùn)營商占比85%，營收負(fù)增長(zhǎng)的運(yùn)營商僅占比15%，表明在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，絕大多數(shù)企業(yè)仍處于正向增長(zhǎng)階段，整體行業(yè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。

但值得注意的是，從近5年的數(shù)據(jù)來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的盈利性發(fā)生很大變化，2021行業(yè)凈利潤(rùn)為477.24億元，較上年大幅下降57.36%。

增速放緩，利潤(rùn)銳減，這或許是2021年產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)據(jù)最直接的反映，但綜合5年來看，行業(yè)的凈資產(chǎn)收益率一直在波動(dòng)下行，尤其2021年從4.07%降至1.81%，幾乎“腰斬”。

行業(yè)的盈利性直線下降成為一個(gè)非常危險(xiǎn)的信號(hào)，“產(chǎn)業(yè)園區(qū)到底還賺錢嗎”成為園區(qū)運(yùn)營商接下來必須要面對(duì)的一個(gè)很直接的問題。

細(xì)分來看，2021年凈利潤(rùn)出現(xiàn)大幅下滑或虧損的企業(yè)，多數(shù)為房企轉(zhuǎn)型或有涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)。尤其華夏幸福等公司的凈利潤(rùn)將為負(fù)值，對(duì)整體數(shù)據(jù)影響較大。

由此可見，在”三道紅線“、“供地兩集中”等多道嚴(yán)控政策之下，房地產(chǎn)行業(yè)顯然面臨較大的下行壓力，而這種壓力順著部分開發(fā)商的綜合性業(yè)務(wù)，從數(shù)據(jù)上一定程度影響了產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

營收增速放緩，是對(duì)發(fā)展的一種考驗(yàn)。前幾年產(chǎn)業(yè)園區(qū)的紛紛外拓?cái)U(kuò)張，以行業(yè)巨擘的暴雷折戟告一段落，園區(qū)運(yùn)營商越來越清晰地認(rèn)識(shí)到，產(chǎn)業(yè)是無法復(fù)制的，而園區(qū)的管理半徑也是有限的，大規(guī)模復(fù)制的不可持續(xù)性下，市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)張只能徐徐圖之。

盈利能力腰斬，是發(fā)展階段的一個(gè)信號(hào)。除了房地產(chǎn)的下行影響之外，大量競(jìng)爭(zhēng)者的涌入會(huì)讓行業(yè)原本的利潤(rùn)率“攤薄”，園區(qū)運(yùn)營商之間的“內(nèi)卷”競(jìng)爭(zhēng)也在不斷加大賺錢的難度。在激烈競(jìng)爭(zhēng)之下，深耕區(qū)域發(fā)展、深耕產(chǎn)業(yè)運(yùn)營才是未來穩(wěn)健發(fā)展，甚至彎道超車的關(guān)鍵。

02

細(xì)分賽道發(fā)展機(jī)遇

多重壓力之下，園區(qū)運(yùn)營不得不打破原有思維，發(fā)展新賽道，不斷磨礪自身實(shí)力。無論是發(fā)展受限的，還是業(yè)績(jī)堅(jiān)挺的公司，都有一個(gè)共同的戰(zhàn)略選擇，那就是尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

從分業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)來看，2021年?duì)I收結(jié)構(gòu)變化有兩個(gè)點(diǎn)值得關(guān)注，一是當(dāng)年住宅銷售和產(chǎn)業(yè)載體銷售波動(dòng)上行，持續(xù)火熱，“賣房、賣載體”依然是對(duì)營收最為行之有效的途徑，園區(qū)租賃和物業(yè)費(fèi)收入較上年變化不大，從結(jié)果來看疫情并沒有對(duì)園區(qū)業(yè)績(jī)產(chǎn)生較大影響。

另外一個(gè)是更多的運(yùn)營商將賽道布局甚至轉(zhuǎn)入二級(jí)開發(fā)，近5年來土地開發(fā)和土地租賃的業(yè)務(wù)收入持續(xù)下降，而二級(jí)開發(fā)的多項(xiàng)細(xì)分業(yè)務(wù)在不斷被發(fā)掘，盈利模式也呈多樣化發(fā)展。

園區(qū)下半場(chǎng)應(yīng)該如何發(fā)力，大家都可以找自己的答案。

細(xì)分賽道之下，行業(yè)頭部企業(yè)也在不斷發(fā)力，尋找機(jī)遇。

在2021年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，招商蛇口董事長(zhǎng)許永軍表示，“面對(duì)行業(yè)的新舊模式轉(zhuǎn)換階段，戰(zhàn)略制定非常重要。未來，提升運(yùn)營能力、培養(yǎng)利潤(rùn)增長(zhǎng)第二曲線，是招商蛇口發(fā)展的主要方向?！蓖瑫r(shí)招商蛇口將重點(diǎn)往輕資產(chǎn)、經(jīng)營、差異化三大方向轉(zhuǎn)型發(fā)展，為行業(yè)打開了發(fā)展的新模式。

華夏幸福在經(jīng)歷了諸多變故后，在2022年宣布全面轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商，以“服務(wù)實(shí)體企業(yè)，發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)”為新使命。從“產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商”轉(zhuǎn)型為“產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商”，兩個(gè)字之差，背后卻是由“重”到“輕”的全面轉(zhuǎn)向，亦是命運(yùn)的又一次重要抉擇。

而聯(lián)東集團(tuán)在2021年發(fā)布了全新的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，即打造“具有全國影響力的服務(wù)科技集團(tuán)”，在這一目標(biāo)下，聯(lián)東集團(tuán)一口氣投資了5家風(fēng)投旗下基金，借此展開產(chǎn)業(yè)布局與企業(yè)服務(wù)全面合作，產(chǎn)業(yè)投資成為新的發(fā)力點(diǎn)。

同時(shí)中南高科在2021年也提出了從“產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營商”向“產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商”轉(zhuǎn)變的升級(jí)戰(zhàn)略，圍繞服務(wù)專精特新和現(xiàn)代制造業(yè)，從單一的園區(qū)建設(shè)招商，轉(zhuǎn)變?yōu)閳@區(qū)建設(shè)招商、自持資產(chǎn)經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)、輕資產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)投資五大業(yè)務(wù)單元，強(qiáng)調(diào)做園區(qū)和企業(yè)終身運(yùn)營服務(wù)商。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展模式離不開土地資源和載體支撐，但由于投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)，園區(qū)運(yùn)營商也在地產(chǎn)租售之外尋找到新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)和盈利空間，改變單一的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，因此也不斷衍生了輕資產(chǎn)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)投資等細(xì)分賽道，其中不乏機(jī)遇。

不破，不立。這一年的確經(jīng)歷了慘烈的“洗禮”，整個(gè)行業(yè)似乎也越來越“卷”，但同時(shí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)也正面臨前所未有的新格局，雖然發(fā)展增速放緩，但政策支持與市場(chǎng)需求依然堅(jiān)挺，舊的模式窮途末路，以銷售為主的發(fā)展模式漸漸走入死胡同，而新的秩序正在重建。

園區(qū)的專業(yè)化發(fā)展有了更加明確的方向，真正有運(yùn)營能力的操盤者將掌握越來越多的話語權(quán)。洗禮之后，必是新生。

園區(qū)運(yùn)營的大幕已經(jīng)拉開，頭部企業(yè)紛紛入場(chǎng)，探索運(yùn)營模式的多樣化發(fā)展，玩家們都要盡快跟上節(jié)奏，建立屬于自己的護(hù)城河，深耕運(yùn)營這張王牌，甚至在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、資產(chǎn)運(yùn)營等細(xì)分賽道都會(huì)釋放更多的發(fā)展機(jī)遇。

標(biāo)簽： 招商蛇口 產(chǎn)業(yè)投資 發(fā)展模式