香港維多利亞灣，素有“世界三大夜景之首”的美稱。

在維港一側(cè)，臨近香港會展中心、香港警察總署，“大劉”劉鑾雄曾擁有兩棟緊挨著的地標(biāo)建筑，分別是夏愨大廈、美國萬通大廈。

(相關(guān)資料圖)

2015年11月，恒大地產(chǎn)以總價125億港元從劉鑾雄手中收購美國萬通大廈，創(chuàng)下當(dāng)時香港寫字樓的交易紀(jì)錄，并為恒大賺足關(guān)注度，令其成為第一家在維港擁有整棟商廈的內(nèi)地民企。

香港作為國際級別金融城市，在此投資并擁有資產(chǎn)是被視為財富和地位的象征，寫字樓則是一張高聳入云的企業(yè)名片。

2015年底恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)突破7570億元，高居內(nèi)房企榜首；至2016年上半年，資產(chǎn)逼近萬億，企業(yè)由此更名“中國恒大”，上述寫字樓也更名為“中國恒大中心”，可謂春風(fēng)得意馬蹄疾。

但隨著債務(wù)危機爆發(fā)，恒大在香港這張名片的光芒亦消退。

2022年9月，中國恒大中心遭債權(quán)人中信銀行接管，但持續(xù)掛售都未取得成果。

今年6月22日，港媒報道稱，中國恒大中心已更名為“萬通保險中心”；次日，萬通保險主要股東云鋒金融公告確認(rèn)了此事。

萬通保險由云鋒金融收購美國萬通亞洲股權(quán)后更名而來，它也是中國恒大中心的主要租戶。觀點新媒體了解到，此番項目更名或主要屬于普通冠名交易。

八年時間，項目回到了起點，企業(yè)卻已經(jīng)歷一輪興衰。

更名循環(huán)

對于中國恒大中心更名為“萬通保險中心”，香港資本市場人士向觀點地產(chǎn)新媒體表示，目前交易未公布細(xì)節(jié)，不排除是恒大拖欠相關(guān)債權(quán)方的錢，因而將寫字樓的冠名權(quán)進行交易。

上述人士續(xù)稱，中國恒大中心出售的可能性較小，因此并不大可能是出售導(dǎo)致項目更名。據(jù)其估計，項目冠名一年的費用可能在2000萬港元左右。

而香港文匯報亦援引中國恒大中心的接管人說法稱，出售該商廈的事宜仍在推進中。

新更名的主體方萬通保險，前身即是項目美國萬通亞洲。

資料顯示，2017年8月，馬云及虞鋒旗下云鋒金融牽頭以131億港元收購了美國萬通亞洲60%股權(quán)，并將后者更名為“萬通保險”。

值得一提的是，馬云與許家印有不錯的交情。

典型案例即2014年，阿里巴巴斥資12億元收購恒大足球50%股權(quán)，廣州恒大隊由此更名“廣州恒大淘寶隊”；2015年11月，恒大淘寶登陸新三板，同月廣州恒大淘寶隊再次登頂亞冠，同樣將金元足球推至頂峰。

至此，經(jīng)歷八年時間，美國萬通改頭換面，以萬通保險的面貌重新獲得在維港命名寫字樓的權(quán)利，恒大昔日想建立的品牌影響力也不再有效。

時間回溯至2015年11月12日，恒大地產(chǎn)公告宣布，全資附屬公司盛譽（BVI）有限公司與華人置業(yè)旗下開程投資有限公司訂立協(xié)議，據(jù)此盛譽按總代價125億港元收購目標(biāo)公司。

目標(biāo)公司的主要物業(yè)即香港灣仔告士打道38號及謝斐特25號的美國萬通大廈，該項目為甲級寫字樓商業(yè)大廈，位于金鐘、灣仔和會展中心之間的核心區(qū)域，占地2138.8平方米，總樓面面積3.21萬平方米，另有地下車位55個，樓高94.85米，總計26層。

美國萬通大廈并非項目的初始名，該項目前身為英國海軍俱樂部旗下的“海軍大廈”，于1980年代后期被華人置業(yè)購入并更名為“愛美高大廈”。此后經(jīng)過翻新，于2000年才更名為“美國萬通大廈”。

在恒大地產(chǎn)收購時，美國萬通大廈出租率達(dá)100%，租戶主要為大型國際汽車公司、保險公司、跨國企業(yè)等，其中美國萬通保險總辦事處、華人置業(yè)總部均位于此。

2017年7月，恒大地產(chǎn)更名為“中國恒大”，項目隨之也更名為“中國恒大中心”。

據(jù)了解，中國恒大中心是幻彩泳香江參與大廈之一。

幻彩泳香江是香港推出的匯演活動，每晚透過港島和九龍42棟建筑物及兩個景點的互動燈光效果，展示維港充滿動感和多姿多彩的一面。所涉及建筑物除了中國恒大中心，還包括中國建設(shè)銀行大廈、渣打銀行大廈、夏愨大廈、長江集團中心、國際金融中心、中銀大廈、匯豐總行大廈等地標(biāo)建筑。

收購中國恒大中心時正值恒大快速擴張期，比如2015年11月，恒大集團曾收購中新大東方人壽并更名為恒大人壽；2016年2月市場消息稱，恒大已租用深圳卓越后海中心并將總部搬至深圳。

至2016年中期，中國恒大以總資產(chǎn)9999.2億元領(lǐng)跑內(nèi)房企。

因此即便耗資125億港元收購已創(chuàng)下當(dāng)時香港商廈交易紀(jì)錄，中國恒大依然肯定了交易的正面意義。其曾于公告表示，物業(yè)未來具有巨大升值空間，且將極大提升集團在香港及國際市場的企業(yè)形象，“具有強大的品牌宣傳影響力”。

交易泥潭

對于中國恒大以及相關(guān)債權(quán)人而言，中國恒大中心的冠名權(quán)重新交到萬通保險手中，并不是一筆足以解決問題的交易。

在半年多前的2022年11月11日，恒大位于深圳的深圳灣超級總部項目地塊被回爐拍賣，起拍價75.43億元。半個月后結(jié)果出爐，地塊被興業(yè)信托、深圳安居建業(yè)組建的紓困平臺以底價競得，恒大因這筆交易錄得虧損1.63億元。

上述1.63億元虧損乍看之下并不小，但相比于定位為香港總部的中國恒大中心，虧損程度卻幾乎可忽略不計。

即便如此，該項目出售將近三年至今，仍未覓得接盤方。

據(jù)過往報道，2021年8月，恒大曾與越秀地產(chǎn)洽談以156億港元出售中國恒大中心，此后定價降至105億港元，最終交易因越秀地產(chǎn)“對恒大財務(wù)狀況的擔(dān)憂”被擱淺。

2022年7月底，中國恒大中心再傳出售消息，彼時市場估值約90億港元，已經(jīng)低于2015年買入價格的三分之一。此次招標(biāo)曾吸引包括數(shù)十名潛在買家興趣，其中便包括長實集團。

但去年9月事情發(fā)生變化，由于恒大曾將中國恒大中心用作抵押，以換取中信銀行牽頭的銀團貸款，項目已被中信銀行接管，成為俗稱的“銀主盤”。

按照當(dāng)時的市場消息，債權(quán)人任命接管人Alvarez & Marsal接管項目，按市值約12億美元(約94億港元)放售項目。

從已有事實觀察，今年1月初，中國恒大中心在被中信銀行接手后推出招標(biāo)，但再次因接獲出價未達(dá)要求而流標(biāo)。

出售進度不理想的重要原因在于項目自身的債務(wù)關(guān)系，一方面是抵押融資，實際上去年3月中國恒大在投資者電話會議中提及，中國恒大中心早已被用作擔(dān)保銀團貸款。據(jù)香港土地注冊處披露，恒大曾于2020年就中國恒大中心向中信銀行融資76億港元。

另一項或然負(fù)債來自與華人置業(yè)訂立收購支付義務(wù)。按照2015年的交易方案，恒大收購物業(yè)只需要支付10%即12.5億港元定金，完成日期支付30%即37.5億港元，此后六年分別支付10%。

這也意味著，2021年決定出售項目時，恒大或許并未支付最后10%款項。

香港資本市場人士對觀點新媒體表示，中國恒大中心項目融資額預(yù)估在108億港元左右，另外還欠華人置業(yè)10余億港元尾款，粗略計算項目售價低于120億港元就屬于倒貼錢。但現(xiàn)在恒大總體負(fù)債大于資產(chǎn)，項目即便按八九十億港元定價，都未必有人接手。

該人士同時表達(dá)看法稱，按目前灣仔一帶寫字樓供需看，中國恒大中心轉(zhuǎn)手的可能性也不大。

根據(jù)今年3月中國恒大披露的重組方案，截至2022年底該公司境內(nèi)有息負(fù)債逾期額約2084億元，商業(yè)承兌匯票逾期3263億元，或有債務(wù)逾期1573億元；境外有息債務(wù)1403億元，或有債務(wù)4.09億元。

截至2021年底，恒大總負(fù)債約1.9萬億元，總資產(chǎn)則不足1.7萬億元，已處于負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)。恒大于公告中表達(dá)了對現(xiàn)金流的渴求，表示未來三年將努力保持復(fù)工復(fù)產(chǎn)維持有序運營，但預(yù)計需要額外2500-3000億元融資。

這對于負(fù)債累累且信用破產(chǎn)的恒大而言，顯然是巨大的挑戰(zhàn)。

而抄底中國恒大中心未遂的買家，亦已將目光轉(zhuǎn)移至其他潛在目標(biāo)身上。近期資本市場消息稱，長實希望接手匯豐銀行所持合景泰富、龍光兩家內(nèi)房企合資開發(fā)的香港鴨脷洲“凱明”項目相應(yīng)債權(quán)。

凱明項目因抵押融資102億港元，于5月份傳出被銀行接管。

正如巴菲特所說，以一般的價格買入一家不同尋常的公司，比以不同尋常的價格買入一家一般的公司要好得多。

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