2025年春節(jié)假期結(jié)束后,多地土地市場迎來新一輪土地出讓,“開門紅”行情延續(xù)。
2月11日,北京市朝陽區(qū)一宗涉宅組合用地成功出讓,吸引了多家房企的關(guān)注。經(jīng)過超百輪競價后,金茂和保利發(fā)展組成的聯(lián)合體以87.295億元的價格成功競得該地塊,溢價率10.5%。
該地塊位于朝陽區(qū)三間房鄉(xiāng),由三塊地組合而成,總土地面積68996.22平方米。據(jù)悉這也是朝陽區(qū)第三次以組合打包的形式進行土地出讓。
在鄭州,節(jié)后的首場土拍同樣引發(fā)了市場的關(guān)注。2月8日,鄭州迎來2宗宅地出讓,經(jīng)過長達6小時的激烈競價,中海地產(chǎn)以10.89億元的高價競得金水區(qū)一宗地塊,溢價率高達87.5%,成為2021年來鄭州涉宅用地成交溢價率最高的地塊。
這種核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪戰(zhàn),在近期的土拍市場上并不罕見。無論是杭州、成都、深圳還是上海,土地市場均呈現(xiàn)出類似的熱度。多場土地拍賣活動中,眾多房企紛紛出手,高溢價成交的地塊不在少數(shù)。
多地今年首場土拍以高溢價開局
1月27日,成都2025年首場土拍中,兩宗住宅用地全部溢價成交,成交總額19.61億元。其中,成華區(qū)一宗地塊吸引近20家房企參與競拍,最終華潤置地旗下公司以16.87億元競得,成交樓面價20400元/平方米,溢價率達51.11%。
同樣的情況也出現(xiàn)在上海。上海2025年首場土拍中,松江區(qū)SJS30003單元01-18號地塊吸引4位競買人參與競拍,最終保利發(fā)展旗下公司經(jīng)過51輪競價,以20.52億元的總價競得,溢價率27.93%,成交樓板價為29425元/平方米。
在深圳和杭州,土地市場的熱度同樣高漲。1月16日,深圳迎來2025年首宗宅地出讓,位于龍崗區(qū)龍城街道的G01045-0200地塊吸引了8家房企參與競價。經(jīng)過246輪競價后,由中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司以30.65億元競得,成交樓面價29611元/平方米,溢價率70.37%。
而在杭州,無論是蕭山區(qū)還是拱墅區(qū)地塊,均引發(fā)房企激烈爭奪。其中,杭州拱墅區(qū)湖墅單元地塊經(jīng)過220輪競價后以54.6億元的價格成交,溢價率71.25%,刷新了杭州土拍史上最高成交樓面價,也使得杭州地價挺進6萬元/平方米時代。
中指研究院分析師孟新增指出,自2024年9月底以來,一線及強二線城市二手房成交量價已呈現(xiàn)筑底回升態(tài)勢,市場情緒逐步回暖,房企對后市的信心有所修復。2025年年初,地方政府積極推出位于核心區(qū)域、配套成熟的優(yōu)質(zhì)地塊(如鄭州、成都、杭州等地),這些地塊因區(qū)位優(yōu)勢顯著、開發(fā)價值高,進一步增強了房企拿地積極性。同時,從項目開發(fā)節(jié)奏來看,年初拿地能夠在當年實現(xiàn)開工并進入銷售階段,有助于房企快速回籠資金,提升周轉(zhuǎn)效率。
其認為,2025年土拍高溢價開局是優(yōu)質(zhì)資源競爭、政策加力支持與市場預期改善共同作用的結(jié)果。
土地市場點狀回暖態(tài)勢顯著,市場信心不斷增強
從機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看,1月,百強房企拿地總額同比增長超四成,土地市場點狀回暖態(tài)勢顯著。
據(jù)第三方機構(gòu)中指研究院發(fā)布的報告,2025年1月,TOP100企業(yè)拿地總額1210.7億元,同比增長41.4%,相較上年由負轉(zhuǎn)正。
報告顯示,2024年10月以來核心城市土拍市場保持一定活躍度,2025年1月,北京、深圳、上海等一線城市土地掛牌及成交均較為活躍,一線城市住宅和商辦用地土地出讓金同比增長超10%,且有多宗較高總價地塊成交,帶動TOP100企業(yè)拿地總額同比轉(zhuǎn)正。
從全國住宅用地成交總價TOP10來看,1月北京拍出多宗高總價地塊。入榜地塊中,北京市海淀區(qū)東升鎮(zhèn)北部片區(qū)朱房四街棚戶區(qū)改造項目二期(剩余用地)HD00-0803-0029地塊R2二類居住用地以總價91.5億元位居榜首,溢價率17.33%,該地塊由中鐵置業(yè)、招商局和華潤組成的聯(lián)合體競得。同一日,建發(fā)房產(chǎn)以90.404億元的總價競得北京市海淀區(qū)東升鎮(zhèn)北部片區(qū)朱房四街棚戶區(qū)改造項目二期(剩余用地)HD00-0803-0030地塊,溢價率25.04%,總價位列第二。此外,入榜地塊中,杭州湖墅單元和北干西單元地塊、深圳龍城街道地塊溢價率均超60%,土地市場點狀回暖態(tài)勢顯著。
孟新增認為,當前土地市場整體呈現(xiàn)出分化態(tài)勢,熱點城市的土拍熱度尚可,而多數(shù)城市土拍則較為平淡。同時,相對于央國企及地方國資,民企拿地整體相對偏弱,但積極的信號是,2024年三季度以來不少熱點城市迎來民企入市拿地。
其指出,目前拿地民企大致可以分成三類:第一類是全國化布局民企,如龍湖、綠城、偉星、濱江等;第二類是本地民企,如中天美好、興耀、建杭等持續(xù)深耕杭州;寧波江山萬里在寧波補倉;遠達布局成都;湖南運達落子長沙。第三類是規(guī)模較小民企除自身城市外,積極在核心城市補倉,如邦泰布局長沙、合肥等。而國內(nèi)最大的房地產(chǎn)中介平臺貝殼也投身熱點城市的土地拍賣活動中。去年9月以來,貝殼先后拿下成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊、上海奉賢新城地塊以及杭州錢塘區(qū)下沙單元地塊。
58安居客研究院院長張波指出,2025年開年以來,部分地區(qū)的確出現(xiàn)高溢價地塊,并且大都集中在一二線熱點城市的熱門板塊,例如成都的青羊區(qū)、鄭州金水區(qū)、杭州拱墅區(qū),這一趨勢為房地產(chǎn)市場的復蘇提供了積極信號,但也要看到市場面的持續(xù)回暖還需要進一步觀察,今年3月、4月市場的變化值得重點關(guān)注。
張波認為,房企在拿地層面會更關(guān)注未來的安全性,因此核心城市的部分地塊因區(qū)位優(yōu)勢明顯、開發(fā)價值高而受到房企青睞,加之優(yōu)質(zhì)地塊本身供應就稀缺,導致了高溢價成交現(xiàn)象的產(chǎn)生。隨著經(jīng)濟穩(wěn)定增長和房地產(chǎn)政策的優(yōu)化,房企融資環(huán)境不斷轉(zhuǎn)好,市場信心不斷增強,預計土地市場的活躍度有望在今年進一步得到提升。
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