受到疫情以及其他多種因素帶來(lái)的影響，2022年，北京寫字樓市場(chǎng)依舊沒有恢復(fù)元?dú)狻?shù)據(jù)顯示，2022年，北京寫字樓空置率達(dá)到18.7%，為自2010年以來(lái)的最高值。同時(shí)，租金下跌也已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象，除了中國(guó)尊等核心寫字樓租金堅(jiān)挺之外，大部分寫字樓“存在較大議價(jià)空間”。

值得關(guān)注的是，受到教培行業(yè)撤離和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)收縮等影響，一向搶手的中關(guān)村區(qū)域出現(xiàn)了“退租”現(xiàn)象。而2023年，大批新增供應(yīng)涌入泛中關(guān)村區(qū)域，使得這一區(qū)域空置率和租金預(yù)期并不樂觀。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著疫情防控進(jìn)行調(diào)整，包括綠色經(jīng)濟(jì)、新能源等在內(nèi)的行業(yè)將為北京寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)新需求，預(yù)計(jì)2023年二三季度，北京寫字樓市場(chǎng)將出現(xiàn)回彈。

(相關(guān)資料圖)

空置率攀至高位

世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，北京市寫字樓空置率緩慢攀升，在年末站上18.7%，為2010年以來(lái)最高位。同時(shí)，科技企業(yè)集聚的中關(guān)村、望京和奧體等區(qū)域市場(chǎng)空置率均有不同程度的提升。但此前，上述不少區(qū)域?qū)懽謽浅Ｄ昕勺饷娣e緊俏。

1月9日，常年從事寫字樓租賃業(yè)務(wù)的林旭（化名）對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“中關(guān)村、望京區(qū)域2022年退租現(xiàn)象明顯，北京寫字樓市場(chǎng)全年表現(xiàn)都不算好?！?/p>

“盡管平均空置率有所上漲，但區(qū)域間的走勢(shì)出現(xiàn)分化，差距縮小。具體來(lái)看，CBD和東二環(huán)空置率同比進(jìn)一步走低，新興商務(wù)區(qū)則仍是空置率最高的區(qū)域。不過(guò)，隨著區(qū)域商務(wù)氛圍和知名度不斷提升，麗澤商務(wù)區(qū)和石景山商務(wù)區(qū)的去化領(lǐng)先，空置率降至50%以下。”世邦魏理仕方面對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

實(shí)際上，2022年，北京寫字樓不僅空置率有所增加，新項(xiàng)目入市同樣遇到阻力。世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年第四季度，北京市僅有兩個(gè)新項(xiàng)目交付使用，總計(jì)面積為12萬(wàn)平米，分別位于通州和朝陽(yáng)金盞。

數(shù)據(jù)顯示，受到疫情的影響，北京部分寫字樓項(xiàng)目延期交付，使得2022年全年新增供應(yīng)錄得31萬(wàn)平米，僅為2021年新增供應(yīng)總量的1/4，為2015年以來(lái)的最低值。林旭對(duì)記者說(shuō)：“我年初有三個(gè)客戶因?yàn)槟甑鬃饧s到期，想要換一個(gè)辦公地，但后續(xù)因?yàn)橐咔榉矫娴脑?，換寫字樓不太方便，最終3位在洽談的客戶全部選擇續(xù)租了。”

世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)、辦公樓部負(fù)責(zé)人袁慧表示：“防疫政策調(diào)整之后，北京市政府發(fā)布助企紓困‘新12條’，并有望后續(xù)出臺(tái)更多產(chǎn)業(yè)支持和扶持政策，預(yù)計(jì)將在2023年二三季度帶來(lái)租賃需求的反彈?！?/p>

租金普跌

林旭對(duì)記者說(shuō)：“對(duì)于企業(yè)而言，2022年算得上是一個(gè)換租的好時(shí)期。因?yàn)槠髽I(yè)退租現(xiàn)象明顯，客戶可選擇的空間增加，且租金有議價(jià)的空間。”

世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，北京寫字樓市場(chǎng)整體平均成交租金仍呈下降態(tài)勢(shì)，四季度環(huán)比下跌0.5%至382.2元/平米/月。其中，乙級(jí)寫字樓租金價(jià)格環(huán)比跌幅最大，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)降幅則是逐季收窄。

不過(guò)，在子市場(chǎng)中，CBD和大部分新興商務(wù)區(qū)保持穩(wěn)健，其他商務(wù)區(qū)均出現(xiàn)不同幅度租金下降。其中，望京、中關(guān)村和奧體全年租金跌幅靠前。

以中關(guān)村大廈為例，林旭對(duì)記者表示，中關(guān)村大廈目前的租金為240元/平米/月，遠(yuǎn)低于當(dāng)前北京寫字樓市場(chǎng)的平均租金水平?！岸?020年前后，中關(guān)村大廈的租金水平能達(dá)到310元/平米/月左右。”林旭說(shuō)。

而“租金逐季收窄”的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)身價(jià)實(shí)際上也遠(yuǎn)低于2020年?！澳壳埃袊?guó)尊可租的房源還有，但最小的面積是1800平米，在40多層，價(jià)格是600元/平米/月，還能往下談，但可談的空間很小?！敝袊?guó)尊的租賃負(fù)責(zé)人員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

但是在2020年一季度，中國(guó)尊租賃人員曾對(duì)記者表示，項(xiàng)目低層租金為620元/平米/月，高層則是達(dá)到了840元/平米/月。對(duì)比來(lái)看，目前，中國(guó)尊的租金價(jià)格低于2020年。

記者注意到，處于明星地段的中國(guó)尊和國(guó)貿(mào)三期算得上是北京租金價(jià)格最高的寫字樓。另一位從事寫字樓租賃工作的從業(yè)者對(duì)記者表示：“國(guó)貿(mào)三期的租金是690元/平米/月，不過(guò)國(guó)貿(mào)三期的租賃價(jià)格是按照使用面積來(lái)計(jì)算，并不是建筑面積?！?/p>

互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)搬離中關(guān)村

林旭對(duì)記者表示，2022年，其注意到一向熱鬧的中關(guān)村開始變得有些冷清。

“中關(guān)村的退租現(xiàn)象十分明顯，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)收縮和教培行業(yè)遇冷使得中關(guān)村的寫字樓空置率明顯增加?！?月9日，中關(guān)村寫字樓市場(chǎng)從業(yè)者謝雷（化名）對(duì)記者說(shuō)。

世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在商務(wù)園區(qū)物業(yè)方面，2022年四季度，全市凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正錄得3.4萬(wàn)平米，但頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)持續(xù)整合縮減面積，使得泛中關(guān)村集群連續(xù)四個(gè)季度凈吸納量錄得負(fù)值，全年區(qū)域凈吸納量為-19.3萬(wàn)平米，空置率攀至歷史最高位13.3%。

“以前周末和工作日晚上，銀網(wǎng)中心這個(gè)路口堵車非常嚴(yán)重，都是家長(zhǎng)來(lái)接送孩子上補(bǔ)習(xí)課的。自從教培行業(yè)受到嚴(yán)控之后，銀網(wǎng)中心元?dú)獯髠?，多?shù)教培公司撤離或者縮減規(guī)模，租金也有了明顯下跌。”謝雷對(duì)記者說(shuō)。

謝雷表示，前幾年，銀網(wǎng)中心作為北京教培行業(yè)的“中心點(diǎn)”，租金能夠達(dá)到330元/平米/月。而在教培行業(yè)遇冷之后，銀網(wǎng)中心租金價(jià)格一度腰斬，今年有小幅回升，不過(guò)仍在240元/平米/月的低點(diǎn)。

“好不容易教培的冷風(fēng)刮過(guò)去，2022年互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)又出現(xiàn)了明顯的收縮。不過(guò)，盡管空置率上升，但中關(guān)村優(yōu)質(zhì)寫字樓尚沒有大幅降價(jià)的現(xiàn)象，普遍在450元/平米/月。”謝雷對(duì)記者說(shuō)。

而實(shí)際上，2023年中關(guān)村的寫字樓市場(chǎng)面臨的壓力也較大。世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示：“明年北京商務(wù)園區(qū)預(yù)計(jì)會(huì)有11個(gè)新項(xiàng)目，總量近117萬(wàn)平米投放到市場(chǎng)，將迎來(lái)歷史供應(yīng)高峰，其中，超過(guò)七成位于泛中關(guān)村集群，新項(xiàng)目的密集入市預(yù)計(jì)給區(qū)內(nèi)面積去化帶來(lái)一定壓力。”

袁慧認(rèn)為，2023年，北京寫字樓前期市場(chǎng)區(qū)劃仍有一定壓力，加上新增供應(yīng)密集入市，空置率將持續(xù)攀升，可租面積集中的子市場(chǎng)則仍有一定的租金下行空間。那么，究竟什么才是北京寫字樓市場(chǎng)反彈的第一要素？

“創(chuàng)新仍是驅(qū)動(dòng)北京寫字樓需求的第一動(dòng)力，綠色經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、人工智能、金融科技、醫(yī)藥健康等北京傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域有望重獲動(dòng)能，而新能源、綠色低碳、傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等也會(huì)為租賃需求創(chuàng)造新的增長(zhǎng)點(diǎn)?！痹廴绱吮硎尽?/p>

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